Deweloper - kto to jest i czym się zajmuje?

Kiedy decydujemy się na zakup domu jednorodzinnego lub mieszkania z rynku pierwotnego, z reguły zastanawiamy się, kim tak naprawdę jest deweloper. Na jakiej zasadzie funkcjonują przedsiębiorstwa budujące nowe lokale, jakie mają obowiązki wobec nas, a jakie przysługują im prawa. Jeżeli stoicie przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego i zadajecie sobie właśnie tego typu pytania, możecie być spokojni – w dzisiejszym artykule wyjaśniamy wszelkie kwestie związane właśnie z działalnością deweloperską. A konkretnie:

kim jest deweloper mieszkaniowy i deweloper komercyjny?
jak wybrać wiarygodnego dewelopera?
jakie konkretnie czynności obejmuje działalność deweloperska?
jakie są sposoby finansowania inwestycji deweloperskich?
w jaki sposób deweloperzy poszukują najbardziej atrakcyjnych terenów do budowy?

Zapraszamy do lektury!

Kto to jest deweloper?

Deweloper, to przede wszystkim przedsiębiorca, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej zajmuje się budową poszczególnych obiektów. Działalność deweloperską można podzielić na wiele segmentów – chociażby ze względu na rodzaj wznoszonych budowli, czy wielkość firm w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Najczęściej spotykanym na rynku polskim jest oczywiście deweloper mieszkaniowy, aczkolwiek deweloperzy budują także domy jednorodzinne, a także obiekty komercyjne.

Jakich jeszcze deweloperów możemy rozróżnić?

Mikroprzedsiębiorstwa i rodzinne firmy

Ze względu na wielkość przedsiębiorstwa zaś, wśród polskich deweloperów możemy wyróżnić przynajmniej kilka „rodzajów” tego typu firm. Na samym dole w „hierarchii wielkości”, mamy deweloperów, którzy często prowadzą działalność gospodarczą w zaledwie kilka osób- i są to często firmy rodzinne. Wszelkie prace projektowe, budowlane, aż wreszcie wykończeniowe, zlecają one firmom zewnętrznym, a same jedynie kontrolują przebieg poszczególnych czynności. Ich zadaniem jest przede wszystkim organizacja całego procesu budowy, outsourcingując usługi u podmiotów zewnętrznych. Z reguły ich działalność jest prowadzona w lokalnej mikroskali i rzadko się zdarza, aby równolegle prowadziły one więcej niż jeden projekt inwestycyjny w jednym czasie. Wynika to oczywiście z ograniczonych możliwości finansowych, ale też organizacyjnych, które wynikają z relatywnie niewielkiej ilości pracowników zajmujących się chociażby marketingiem czy sprzedażą nowowybudowanych lokali.

Średniej wielkości deweloperzy

Idąc krok dalej, możemy wyróżnić deweloperów, którzy tworzą średniej wielkości przedsiębiorstwa. Zatrudniają one zwykle od kilkunastu do kilkudziesięciu osób i w przeciwieństwie do „małych” deweloperów, najczęściej posiadają obsadzone przynajmniej kilkoma specjalistami dedykowane działy. Zamiast outsourcingować poszczególne czynności, prowadzą je samodzielnie – z reguły w tego typu firmach znajduje się przynajmniej jeden architekt, prawnik czy marketingowiec. Do tego, firmy te posiadają zazwyczaj mikrozespół sprzedażowy składający się z handlowców, którzy zajmują się bieżącą obsługą klientów. W zależności od profilu firmy samodzielnie prowadzą budowy, lub też zlecają poszczególne jej etapy firmom zewnętrznym.

Tego typu przedsiębiorstwa dysponują z reguły zdecydowanie większymi zasobami finansowo-organizacyjnymi, dzięki czemu mogą prowadzić kilka projektów deweloperskich jednocześnie. Mimo wszystko najczęściej ich działalność również sprowadza się do aktywności na rynku lokalnym, lub ewentualnie w odległości maksymalnie kilkudziesięciu kilometrów od siedziby firmy. Oczywiście zdarzają się wyjątki- na rynku funkcjonują deweloperzy, którzy swoją działalność rozszerzają na przykład o zabudowę w miejscowościach turystycznych. Jednak mimo wszystko, ilość realizowanych w jednym czasie projektów nie przekracza czterech czy pięciu inwestycji.

Korporacje i międzynarodowe firmy

Największymi „graczami” na rynku deweloperskim są oczywiście ogólnopolskie, czy też nawet międzynarodowe korporacje i koncerny, które od lat rozgościły się na nadwiślańskim rynku. Dysponują zdecydowanie największym kapitałem sięgającym często wielomiliardowych sum, a także największym zapleczem organizacyjnym, liczącym nierzadko setki, jak nie tysiące pracowników umiejscowionych na różnych szczeblach w gąszczu spółek-córek, w ramach których prowadzona jest działalność deweloperska. Firmy te z reguły prowadzą kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt projektów inwestycyjnych w jednym czasie. Posiadają wykwalifikowane zespoły zarówno architektów, marketingowców, prawników, jak i wiele innych, bogato obsadzonych działów wspomagających codzienną pracę dewelopera. Posiadają oddziały w każdym mieście, w którym budują nowe obiekty. Relatywnie rzadko zlecają usługi podmiotom zewnętrznym i cechują się największą samodzielnością zarówno organizacyjną, jak i finansową. Posiadają usystematyzowaną, zhierarchizowaną strukturę, a poczynania poszczególnych pracowników są standaryzowane i oceniane przez rozmaite działy kontrolingu.

Deweloper mieszkaniowy

Jak wcześniej wspomniano, najczęściej występującym deweloperem na rynku polskim, jest deweloper mieszkaniowy. Nie może to nikogo dziwić, bo wedle ekspertów niedobór mieszkań w Polsce szacuje się nawet na kilka milionów lokali. Do tego, osoby posiadające jakiekolwiek większe oszczędności muszą znaleźć alternatywę dla ujemnie oprocentowanych lokat, a także ochronić oszczędności swojego życia przed inflacją. Nowych mieszkań zatem przybywa – na rynku nieruchomości obserwujemy od kilku lat swoisty „boom” działalności deweloperskiej. Działalnością deweloperską na nowo zaczęły się zajmować nawet spółdzielnie mieszkaniowe!

Deweloper komercyjny

Obok dewelopera mieszkaniowego, najczęściej spotykamy firmy deweloperskie zajmujące się budową obiektów komercyjnych. I tutaj również możemy wyróżnić kilka podstawowych rodzajów wznoszonych budowli – od biurowców, poprzez hale, na magazynach kończąc. Jednak to, co najbardziej odróżnia sektor komercyjny od mieszkaniowego, to zdecydowanie większy udział deweloperów zagranicznych na rynku. Szczególnie, jeśli mówimy chociażby o stolicy i wznoszeniu kilkudziesięciopiętrowych obiektów – są one realizowane z reguły przez zagraniczne spółki.

To, co jeszcze odróżnia „mieszkaniówkę” od „komercji”, to bardzo istotna dla kupujących kwestia. Warto bowiem wspomnieć, że budujących obiekty komercyjne nie obejmuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Powinni mieć to na uwadze wszyscy, którzy kupują lokal komercyjny.

Kończąc kwestie specyfiki deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, warto także zauważyć jeden istotny szczegół. Bardzo często deweloper mieszkaniowy podczas wznoszenia budynku z lokalami mieszkalnymi, staje się po części deweloperem komercyjnym. Dlaczego? Dzieje się tak dlatego, że często miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidują część handlowo-usługową (najczęściej na parterach) w nowopowstałych budynkach. I deweloper musi się do tego dostosować!

Może Cię zainteresować:

Wiarygodny deweloper – jak wybrać?

Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, niejednokrotnie chcielibyśmy zweryfikować rzetelność naszego ewentualnego, przyszłego kontrahenta. I nie ma w tym nic dziwnego- w tego typu inwestycję lokujemy nierzadko dorobek całego naszego życia. Warto zatem chociażby sprawdzić historię podmiotu, któremu chcemy zaufać. Ile lat funkcjonuje on na rynku? Ile inwestycji udało mu się w tym czasie wybudować? Czy związane są z nim jakieś niepokojące informacje w prasie czy innych mediach? Szczególnie ten ostatni wątek powinien nas zainteresować- jeżeli bowiem deweloper ma w swojej historii jakąkolwiek niechlubną historię, to istnieje niemal pewność, że lokalne media o tym informowały. Przeprowadźmy zatem wnikliwy research- kosztuje to niewiele pracy, a może uchronić nasze oszczędności przed wątpliwej jakości firmą. Sprawdźmy także opinie we wszelkich dostępnych serwisach, w tym mediach społecznościowych. Na koniec, warto także sprawdzić, czy firma należy do polskiego związku firm deweloperskich. Jest to organizacja zrzeszająca wszelkie podmioty, które w celach zarobkowych prowadzą działalność budowlaną. Członkowie związku są zobligowani do przestrzegania określonych norm, a przepisy ustawy deweloperskiej są im znane tak, jak mało komu.

Działalność deweloperska – co obejmuje?

Skoro już wiemy, jak wybrać wiarygodnego dewelopera, warto przyjrzeć się zakresowi czynności, jakie wchodzą w skład całego procesu inwestycyjnego. Działalność dewelopera budowlanego zaczyna się bowiem w zasadzie już od zaplanowania całej koncepcji budynku lub osiedla, poprzez pozyskanie odpowiedniej działki, budowę i przekazanie kluczy właścicielom, aż po przeniesienie prawa własności na nabywców i obsługę posprzedażową.

Kiedy deweloper pozyska idealny grunt do budowy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (o specyfice poszukiwaniu gruntów poniżej), przechodzi do jego realizacji. Na początku zadaniem dewelopera jest oczywiście uzyskanie wszelkich wymaganych zezwoleń do przystąpienia do prac budowlanych. W momencie otrzymania pozwolenia na budowę deweloper może podpisywać z klientami umowy i przyjmować wpłaty kupujących.

Źródła przychodów dewelopera lądują wówczas na specjalnie przygotowanym rachunku powierniczym, który prowadzi dla niego wybrany wcześniej bank. Dzięki temu zgodnie z ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego deweloper ma do nich dostęp dopiero po zakończeniu konkretnego etapu inwestycji (na przykład stan surowy otwarty, czy stan surowy zamknięty). Klient płaci transzami określone kwoty rozpisane w harmonogramie inwestycji korzystając z rachunku powierniczego, a ukończeniu budowy towarzyszy oczywiście całkowite zwolnienie tychże wpłat. Jeżeli jesteście świeżo po zakupie mieszkania od dewelopera i nie wiecie, gdzie znajduje się harmonogram płatności- uspokajamy. Prospekt informacyjny, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, zawiera szczegółowy harmonogram transz.

Warto dodać, że realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego i współpraca z klientami nie kończy się na oddaniu budynku do użytku i przekazaniu mieszkań. Z reguły bowiem dopiero po około 2-3 miesiącach od przekazania mieszkań, deweloper przenosi na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego. Deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przekazania lokalu wolnego od jakichkolwiek obciążeń czy roszczeń osób trzecich. Pamiętajmy jednak- nabycie praw do lokalu następuje dopiero w momencie podpisania umowy przenoszącej własność. I to nawet wtedy, kiedy korzystamy z niego przed tym terminem!

Klient, który podjął decyzję o nabyciu mieszkania od dewelopera, powinien mieć także świadomość, że deweloper jest także zobowiązany do wywiązania się z kwestii, którymi obarczeni są niemal wszyscy przedsiębiorcy. I mowa tu oczywiście o kwestiach związanych z usterkami, rękojmią i odszkodowaniami za wszelkie potknięcia w trakcie budowy, które następnie utrudniają mieszkańcom swobodne korzystanie z lokali.

Jak deweloperzy finansują inwestycje?

Każdy przedsiębiorca, który rozpoczyna przygodę z działalnością deweloperską, musi pamiętać, aby odpowiednio zabezpieczyć źródła finansowania budowy. Generalnie rzecz biorąc, na rynku dominują w zasadzie dwa rodzaje finansowania inwestycji deweloperskich. Pierwszym z nich są środki własne- odłożone przez przedsiębiorstwo w ramach prowadzonej działalności. Drugą z nich jest oczywiście korzystanie ze środków kredytowych. Umowy kredytowe są z reguły obwarowane relatywnie surowymi kryteriami wypłacania kolejnych transz, dlatego też deweloperzy (jeżeli mają taką możliwość), korzystają przede wszystkim ze środków własnych. Oczywiście, istnieję pewne „modele hybrydowe”, polegające na częściowym finansowaniu inwestycji za gotówkę, a częściowo w ramach środków kredytowych. Procentowo rozkładają się one w różnych proporcjach, natomiast im wyższa część finansowania budowy odbywa się za pomocą gotówki, tym lepiej świadczy to o kondycji finansowej dewelopera.

Niektórzy deweloperzy posiłkują się jeszcze innym rodzajem finansowania, spotykanym na rynku w zasadzie najrzadziej. Mowa tu o tworzeniu pewnego rodzaju spółek, w ramach których deweloperzy sprzedają część swoich udziałów (i późniejszych udziałów w zyskach) podmiotom zewnętrznym. Przypominająca crowfundingową zbiórkę organizacja środków nie jest jednak czymś wybitnie korzystnym – świadczy bowiem o ograniczonym, kulejącym budżecie dewelopera- i najczęściej stosowana jest przez podmioty nie tyle początkujące, co wręcz raczkujące na rynku budowy mieszkań.

Jak deweloperzy szukają działek?

Część osób zastanawia się, w jaki sposób deweloperzy poszukują kolejnych działek pod inwestycje. Przecież liczba nowopowstałych budynków ciągle rośnie, a nowych gruntów nie przybywa! I tutaj również odpowiedź nie jest jednoznaczna, bowiem metod pozyskiwania nowych gruntów jest przynajmniej kilka. Średnie i duże firmy najczęściej posiadają dedykowanych specjalnie do tego celu pracowników, którzy zajmują się właśnie poszukiwaniem nowych terenów, spełniających znane tylko deweloperowi kryteria. Do tego, bardzo często deweloperzy współpracują z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, którzy posiadają w swoich zasobach oferty atrakcyjnych działek- i za odpowiednią prowizją chętnie skojarzą strony transakcji.

Dość popularną metodą pozyskiwania gruntów jest również udział w licytacjach komorniczych, a także współpraca z syndykiem, który restrukturyzuje upadłych przedsiębiorców. Ci najbardziej zamożni deweloperzy uczestniczą także w przetargach czy licytacjach ogłaszanych przez jednostki samorządu terytorialnego- miasto, gminę czy powiat. Wówczas jednak należy liczyć się z tym, że cena za metr kwadratowy gruntu będzie wywindowana do maksimum- w tego typu przedsięwzięciach bierze udział przecież wiele podmiotów (i są to niekoniecznie tylko deweloperzy). Chętnych na atrakcyjne grunty nie brakuje, dlatego też jest to raczej gra przeznaczona dla tych, którzy za poszczególne działki są w stanie zapłacić naprawdę sporo.

Kolejnym sposobem na zdobycie atrakcyjnych gruntów, jest poszukiwanie pustostanów lub obiektów (kamienic czy starych magazynów), które albo nadają się tylko do rozbiórki, albo deweloperowi opłaca się odkupić od wszystkich mieszkańców ich lokale- tylko po to, aby świeżo zakupiony budynek zburzyć i postawić tam swoją nową inwestycję.

Marginalnym wręcz sposobem na pozyskiwanie gruntów są próby przekształcania działek ROD pod grunty inwestycyjne- jest to jednak z reguły bardzo trudne nie tylko ze względu na wielu właścicieli, z którymi trzeba negocjować, ale też na ograniczenia w sferze administracyjnej.

Część deweloperów buduje także na działkach własnych- posiadanych często od pokoleń, lub nabytych okazyjnie w ramach prywatyzacji z przełomu lat 80 i 90 XX wieku. Wraz ze zmianami ustrojowymi wiele przedsiębiorstw (nie tylko budowlanych) nabyło bardzo atrakcyjne grunty, a dziś, mając odłożony kapitał i chcąc wejść na rynek deweloperski, używają do tego celu nabytych właśnie dekady temu działek.

Kim jest deweloper – podsumowanie

Mamy nadzieję, że ten artykuł nieco rozjaśnił rozmaite zagwozdki związane z działalnością deweloperską. Co prawda temat jest zdecydowanie bardzo złożony i można by o nim pisać i rozmawiać godzinami, aczkolwiek podstawowe kwestie staraliśmy się opisać jak najdokładniej. Jeżeli jednak po lekturze nasunęły się Wam jakiekolwiek pytania- nasi doradcy z przyjemnością na nie odpowiedzą. Zapraszamy do kontaktu!

Sprawdź aktualne inwestycje mieszkaniowe: https://domardevelopment.pl/inwestycje-mieszkaniowe-wroclaw/

Deweloper – kto to i czym się zajmuje?