Gdzie szukać mieszkania na sprzedaż?

Kiedy rozpoczynamy poszukiwania naszego nowego mieszkania, z reguły chcemy mieć dostęp do jak największej liczby wystawionych na sprzedaż nieruchomości. Przede wszystkim po to, aby móc porównać ze sobą poszczególne oferty mieszkań- zarówno z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. I niezależnie od tego, czy poszukujemy tanich mieszkań, czy też tych w wysokim standardzie- warto wiedzieć, jak odnaleźć się w całym gąszczu zawiłości rynkowych. Z tego artykułu dowiesz się zatem:

• jak korzystać z portali ogłoszeniowych, agencji nieruchomości i firm sprzedających mieszkania
• jakie są korzyści wynikające zarówno z zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego
• na co warto zwrócić uwagę podczas weryfikacji poszczególnych ogłoszeń
• na jakie opłaty notarialne należy się przygotować i kto pokrywa ich koszt

Nieruchomości na sprzedaż – gdzie ich szukać?

Teoretycznie, poszukiwanie mieszkania powinno być samą przyjemnością i relatywnie prostą czynnością. Okazuje się jednak, że w gąszczu ofert nierzadko ciężko się po prostu odnaleźć. I to nie tylko przez wielokrotnie powielane oferty tych samych mieszkań (przy jednocześnie różnych cenach, a nawet metrażach!), które publikują agencje nieruchomości, ale też z wielu innych powodów. Jak zatem odnaleźć się w tej zupełnie nowej sytuacji? I gdzie szukać mieszkań na sprzedaż? Poniżej omówimy trzy główne źródła, w których możemy znaleźć ogłoszenia o nieruchomości na sprzedaż, czyli: portale ogłoszeniowe, strony internetowe firm sprzedających mieszkania, a także agencje nieruchomości.

Portale ogłoszeniowe

Pierwszym i w zasadzie najczęściej praktykowanym sposobem na znalezienie mieszkania, jest oczywiście wertowanie ogłoszeń na portalach ogłoszeniowych. W całej Polsce jest ich tak naprawdę ponad sto, choć zwykle kojarzymy nazwy zaledwie kilku z nich. Nie może to nikogo dziwić- zajmują one zdecydowaną większość rynku, a po wpisaniu w wyszukiwarkę frazy „mieszkanie na sprzedaż” z dopiskiem w zasadzie dowolnego miasta, na pierwszych kilku pozycjach ukazują się niemal same wiodące portale ogłoszeniowe.

Portale posiadają zwykle szereg udogodnień i filtrów, które pozwalają nam na relatywnie szybkie zapoznanie się z dostępną na rynku ofertą. Możemy nie tylko korzystać z filtrów dotyczących poszukiwanego metrażu, lokalizacji czy ceny, ale też posiłkować się bardziej zaawansowanymi kryteriami. Na wielu portalach możemy bowiem odsiać chociażby oferty wystawiane przez prywatnych właścicieli od tych wystawianych przez agencje nieruchomości (o tym szerzej w dalszej części artykułu), a także posortować je chociażby od najniższej ceny lub daty umieszczenia na portalu. Jeżeli aspirujemy do miana prawdziwych łowców okazji, możemy ustawić stosowne powiadomienia w aplikacji serwisu, aby na bieżąco otrzymywać informacje o każdej ofercie, która trafia na rynek.

Aplikacje portali ogłoszeniowych

To właśnie korzystanie z mobilnych aplikacji znacznie ułatwi nam poszukiwanie nieruchomości. Jeżeli chcemy być powiadomieni o chociażby sprzedaży taniego mieszkania- nie ma sprawy. To samo dotyczy najnowszych ofert z rynku pierwotnego, na pierwszym piętrze, w centrum miasta czy lokali położonych na wybranych przez nas kondygnacjach. Dzięki filtrom i powiadomieniom możemy zaoszczędzić naprawdę sporo czasu, który musielibyśmy poświęcić na mozolne przeczesywanie każdej oferty, która być może tylko pozornie wydaje nam się być tym, czego poszukujemy. Ponadto, istnieją portale, na których pojawiają się wyłącznie oferty z rynku pierwotnego- jeżeli zatem chcemy zakupić mieszkanie od dewelopera, ale nie mamy czasu na przeszukiwanie Internetu- tutaj również dedykowane serwisy odegrają pierwszoplanową rolę.

To, na co jeszcze warto zwrócić uwagę, to możliwość odbycia „prezentacji online” w ramach… wirtualnego spaceru. Infrastruktura niektórych portali ogłoszeniowych umożliwia bowiem umieszczenie właśnie tego typu promocji mieszkania. Dzięki temu, możemy z naszego domowego zacisza przenieść się do mieszkania, którym jesteśmy zainteresowani. I to kolejna, relatywnie nowa (bo stosowana w Polsce dopiero od czasów pandemicznych) forma nieruchomościowego marketingu, jaką spopularyzowały portale ogłoszeniowe. Aby ogłoszeniodawca mógł dodać tego typu materiały, wystarczy posiadać lub wypożyczyć dedykowaną kamerę do spacerów wirtualnych i przeprowadzić taką sesję.

Jakie są największe portale na rynku?

I choć portali ogłoszeniowych jest w Polsce ponad setka, to najpopularniejsze serwisy, na których znajduje się najwięcej ofert, to:

• Otodom
• OLX
• Allegro
• Gratka
• Morizon
• Nieruchomosci online
• Domiporta
• Adresowo (zawiera wyłącznie prywatne oferty, bez ogłoszeń firmowych)
• Rynek pierwotny (zawiera wyłącznie oferty deweloperów)

Strony internetowe firm sprzedających mieszkania

Drugim miejscem, w którym znajdziemy oferty mieszkań na sprzedaż, są oczywiście profesjonalne firmy zajmujące się sprzedażą nieruchomości. Oprócz deweloperów, możemy wyróżnić przynajmniej kilka z nich. Ze względu na ich wielkość, możemy je podzielić na kilka kategorii:

• mikroprzedsiębiorstwa, składające się maksymalnie z kilku (a czasami- nawet jednej) osób, które zajmują się handlem mieszkaniami. Są to tak zwani „flipperzy”, czyli osoby, które poświęcają większość swojego zawodowego czasu na poszukiwanie mieszkań w okazyjnych cenach, aby następnie sprzedać je z jak największym zyskiem. Sam obrót mieszkaniami może być wspomagany mniej lub bardziej zaawansowanym remontem- wszystko zależy od przyjętego modelu biznesowego. Zdarza się bowiem flippowanie nieruchomościami zaledwie „odgraconymi” (czyli po wywiezieniu wszelkich zalegających przedmiotów i mebli), przygotowanymi do remontu, jak i wykończonymi pod klucz.
• średniej wielkości firmy, które najczęściej sprzedają jednocześnie po kilka, lub nawet kilkanaście mieszkań. Są one albo rozlokowane w wielu różnych miejscach, albo znajdują się w obrębie jednego, małego budynku lub kamienicy. Najczęściej są przygotowane do stanu deweloperskiego, choć deweloperami tego typu podmiotów nazwać nie można.
• największe firmy na rynku, które oferują sprzedaż w zasadzie wyłącznie w obrębie jednego budynku, który został zakupiony w całości i gruntownie wyremontowany. Są to chociażby stare kamienice, w ramach których znajduje się kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt mieszkań. Ponadto, z racji zakupu całego budynku, największe firmy na rynku niejednokrotnie na nowo organizują całą wewnętrzną przestrzeń- na przykład poprzez podział pierwotnie zastanych mieszkań na nowe, dużo mniejsze lokale. Dzięki takim zabiegom, firmy te mogą zdecydowanie bardziej dostosować się do wymagań dzisiejszych konsumentów. Warto bowiem zaznaczyć, że najczęściej w starych kamienicach mamy do czynienia z bardzo dużymi, wysokimi pomieszczeniami, dodatkowo w lokalach o przechodnich pokojach. To z pewnością nie jest to, czego oczekuje dzisiejszy konsument. Najczęściej takie lokale dzielone są na mniejsze, z niezależnymi pomieszczeniami i aneksami kuchennymi w salonach, a wysoki sufit staje się idealnym miejscem na umieszczenie antresoli. Oprócz tego, największe firmy na rynku nierzadko dbają o okoliczną zieleń, czy też rewitalizują wewnętrzne place i dziedzińce. Wszystko po to, aby dopasować się do oczekiwań dzisiejszej klienteli.

To właśnie tutaj znajdziemy na przykład mieszkania w odrestaurowanej kamienicy, czy też w bardzo niszowej aranżacji. Tego typu nieruchomości zdecydowanie rzadziej trafiają na „tradycyjne” portale ogłoszeniowe, w porównaniu do mieszkań chociażby w budynkach z wielkiej płyty. Należy jednak zaznaczyć, że na stronach internetowych firm sprzedających nieruchomości, relatywnie rzadko możemy trafić na tanie mieszkania. W atrakcyjnej cenie lokali tam raczej nie znajdziemy- firmy te bowiem wyróżniają się na rynku raczej wysokim standardem wykończenia, niż niską ceną nieruchomości.

Agencje nieruchomości

Ostatnim miejscem, w którym możemy znaleźć mieszkanie, które będzie idealnie spełniało nasze kryteria zakupowe, są oczywiście agencje nieruchomości. W każdym niemal mieście funkcjonuje ich przynajmniej kilka- począwszy od mniejszych miejscowości, na największych miastach kończąc, gdzie funkcjonuje ich nawet kilkaset. Niemal każda z nich posiada swoją stronę internetową wraz z wyszukiwarką nieruchomości- podobną do tych, którą możemy znaleźć na portalach ogłoszeniowych.

W kontekście zakupu mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości, musimy mieć na uwadze kilka aspektów. Po pierwsze, musimy liczyć się z tym, że agencja może od nas żądać dodatkowej opłaty, zwanej prowizją. I tutaj wchodzimy na bardzo niejasne warunki współpracy z agencjami- bowiem „co kraj, to obyczaj”. Każde biuro nieruchomości kieruje się własną polityką konsumencką, niestety często oczekując od nas prowizji niejako wbrew naszej woli. Należy pamiętać bowiem, że jeżeli pośrednik ogłasza się ze sprzedażą mieszkania, to świadczy przede wszystkim usługę na rzecz strony sprzedającej. Nie powinien zatem próbować niejako wymuszać na nas (czyli stronie kupującej, inaczej zwaną popytową) zamówienia usługi.

Czy pośrednik może żądać od nas zapłaty prowizji?

Niestety, praktyka pokazuje, że agenci nieruchomości bez podpisanej umowy pośrednictwa z naszej (jako kupujących) strony często wręcz odmawiają pokazania lokalu. I trzeba jasno powiedzieć, że jest to praktyka co najmniej nieetyczna. Jak wyżej wspomniano, pośrednik sprzedając nieruchomość, działa przede wszystkim na rzecz sprzedającego. To wobec niego ma zobowiązanie, nie zaś wobec nas. W momencie w którym pośrednik wymusza na stronie kupującej zamówienie usługi i od tego warunkuje pokazanie mieszkania, nie robi nic innego, jak działa na szkodę strony sprzedającej- utrudnia bowiem dostęp potencjalnym klientom do oferty nieruchomości, którą sprzedający mu powierzył. Automatycznie zatem naraża się na roszczenie odszkodowawcze od strony sprzedającej, a zdaniem niektórych prawników, nawet na odpowiedzialność karną z tytułu artykułu 296 kodeksu karnego.

Jeżeli zatem decydujemy się na zakup mieszkania poprzez agencję nieruchomości, pamiętajmy, że pośrednik nie powinien wymuszać na nas zamówienia usługi pośrednictwa i zapłaty prowizji. Powinien nas ewentualnie do tego przekonać- argumentując chociażby obligatoryjnym objęciem transakcji ubezpieczeniem OC pośrednika, czy też wsparciem prawnym i usługami doradczymi. Warto także dodać, że niektórzy pośrednicy mogą przeprowadzać tak zwane „prezentacje online”, polegające na tym, że pośrednik samodzielnie odwiedza mieszkanie, a my łącząc się za pośrednictwem videopołączenia obserwujemy, jak prezentuje nam konkretny lokal. I to jest również kolejna zaleta ewentualnego korzystania z usług agentów nieruchomości.

Rynek pierwotny vs Rynek wtórny a zakup mieszkania

Kolejnym dylematem, który należy poruszyć w kontekście zakupu mieszkania, to oczywiście dylemat pomiędzy nowym lokalem, a z tym z rynku wtórnego. I tutaj również należy odpowiedzieć sobie na kilka istotnych kwestii, bowiem od tego będzie zależało to, czy dokonamy trafnego wyboru. Przede wszystkim, odpowiedzmy sobie na pytanie, czy chcemy nasze mieszkanie urządzić i wyremontować „od A do Z”, czy też chcemy wejść niejako „na gotowe”. Zastanówmy się, czy zakup z rynku wtórnego będzie faktycznie idealnym wyborem- często zdarza się bowiem tak, że mieszkania, które są uważane przez właścicieli za prawdziwe perełki gotowe do zamieszkania, tak naprawdę przechodziły remont 15 lat temu. Wówczas, cena takiej nieruchomości jest po prostu wyższa, a i tak będziemy musieli ją doprowadzić do stanu surowego, aby przeprowadzić remont.

Zastanawiając się nad mieszkaniem z rynku wtórnego w opozycji do lokalu od dewelopera, weźmy pod uwagę kilka najważniejszych kwestii:

• czy chcemy nasze mieszkanie urządzać od zera, czy chcemy uniknąć remontu
• czy zależy nam na nowym budownictwie, windzie i garażu podziemnym, czy zadowolimy się mieszkaniem w wielkiej płycie lub w kamienicy
• czy ważna jest dla nas gwarancja i rękojmia, której udzieli nam deweloper, a której nie udzieli nam prywatny sprzedawca z rynku wtórnego
• czy chcemy mieć realny wpływ na układ lokalu (a na to pozwalają zmiany lokatorskie na etapie budowy nowych mieszkań), czy zaakceptujemy układ już wykończonego mieszkania z rynku wtórnego. To samo dotyczy przyłączy mediów: elektryki czy wody.
• czy płacąc gotówką, chcemy mieć rozłożoną płatność na raty (co jest zasadą w przypadku zakupu mieszkania w trakcie budowy, gdzie płacimy transzami za postępy w budowie), czy jednak mamy możliwość zapłaty całej kwoty od razu, co jest standardem na rynku wtórnym

Co wziąć pod uwagę przy ocenie oferty sprzedaży nieruchomości?

Kiedy zaczynamy wertować ogłoszenia, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii związanych z konkretną ofertą. Często bowiem dzieje się tak, że pozornie nieistotne niuanse mogę mieć znaczący wpływ na cenę nieruchomości. Tak jest chociażby w kontekście lokalizacji cieszących się dużą popularnością, najczęściej w centrach miast. Są one niejednokrotnie nawet kilkadziesiąt procent droższe od tych, które są analogicznie metrażowo i pod kątem standardu, ale znajdują się w mniej popularnych lokalizacjach. To samo dotyczy chociażby piętra- przykładowo, trzypokojowe mieszkanie na czwartym piętrze w budynku bez windy będzie znacznie tańsze, niż analogiczne mieszkanie na parterze czy pierwszym piętrze.

Kiedy przeglądamy ogłoszenia, zwróćmy uwagę na kilka kwestii. Najważniejsze z nich to:

• lokalizacja mieszkania
• czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego
• rok budowy bloku, kamienicy czy apartamentowca
• standard wykończenia mieszkania
• liczba pokoi oraz to, czy są one przechodnie, czy też niezależne od siebie. Warto zwrócić uwagę na rzut poglądowy układu lokalu, jeśli ogłoszenie taki zawiera. Oprócz metrażu poszczególnych pomieszczeń powinien on wskazywać na usytuowanie mieszkania względem stron świata.
• to, czy mieszkanie położone jest w środkowej części budynku, czy też skrajnej- ma to znaczący wpływ na rachunki za ogrzewanie
• cenę mieszkania- oprócz samej kwoty, warto zwrócić uwagę, czy jest obok niej (lub w treści ogłoszenia) zawarta informacja o możliwości negocjacji ceny
• sprawdźmy, czy oferta jest dodana przez osobę prywatną, czy przez agencję nieruchomości. Kontaktując się z agencją, nigdy nie mamy bezpośredniego dostępu do osoby decyzyjnej
• warto również sprawdzić datę publikacji oferty. Im dłużej znajduje się ona rynku, tym większa szansa, że sprzedający będzie skłonny do negocjacji ceny.

Opłaty u notariusza – kto je pokrywa?

Na koniec, warto pomówić o opłatach notarialnych, jakie będą na nas czekały po wyborze konkretnego lokum. Mogą być one relatywnie wysokie, dlatego warto zawczasu przygotować niezbędny budżet. A jakie to opłaty? Na rynku wtórnym należy doliczyć przede wszystkim:

• 2% podatku od czynności cywiilno-prawnych (tzw. PCC)
• taksę notarialną, czyli wynagrodzenie rejenta przygotowującego i przeprowadzającego akt notarialny.
• wpisy do księgi wieczystej
• wypisy aktu notarialnego

  Podobnie jak PCC, taksa notarialna jest regulowana ustawowo- z tą różnicą, że posiada one niewielkie widełki, w ramach których poruszają się notariusze. Do tego dochodzą wpisy do księgi wieczystej, a ich ilość jest uzależniona chociażby od tego, czy kupujemy mieszkanie za gotówkę, czy też na kredyt. Niemniej jednak, największym kosztem będzie wspomniane na samym początku PCC. Wypisy aktu to koszty kilkudziesięciu złotych.

  Aby dokładnie wiedzieć, na jaką sumę należy się łącznie przygotować, warto po prostu ustalić to w kancelarii, którą wybraliśmy do przeprowadzenia transakcji. Jeśli chodzi zaś o rynek pierwotny, to tutaj sytuacja jest zgoła odmienna. Nie obowiązuje nas tutaj na szczęście PCC, zatem opłaty będą znacznie mniejsze, niż w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

Zwyczajowo, to kupujący pokrywa wszelkie koszty aktu notarialnego. Jeżeli przed zawarciem umowy przyrzeczonej (ostatecznej) jako kupujący chcemy zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to również to my musimy się przygotować na pokrycie jej kosztów (tutaj rozmawiamy o kwocie zaledwie kilkuset złotych). Jeżeli mówimy o rynku pierwotnym, to tutaj mamy do czynienia z jednym wyjątkiem- zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper jest zobowiązany do pokrycia połowy (czyli najczęściej kilkuset złotych) z całościowego kosztu zawieranej przez konsumenta umowy deweloperskiej. Takie udogodnienie nie odnajduje jednak żadnego poparcia w przepisach przy umowie przeniesienia własności (tj. ostatecznej), czy też podczas umowy przedwstępnej (czyli tej, która zastępuje umowę deweloperską w momencie uzyskania przez budynek pozwolenia na użytkowanie). Trzeba się zatem przygotować na pokrycie kosztów umowy zawieranej nie tylko na rynku wtórnym, ale i z deweloperem.

Jak znaleźć wymarzone mieszkanie? Podsumowanie

Jak widać, na pierwszy rzut oka poszukiwanie własnego mieszkania może być całkiem długim procesem. Przy zakupie nieruchomości należy wziąć wiele aspektów pod uwagę- tak, aby znaleźć mieszkanie naprawdę spełniające wszystkie założone kryteria. Warto dodać, że istnieje także kilka alternatywnych metod poszukiwania wymarzonej nieruchomości. Ofert można oczywiście szukać chociażby pocztą pantoflową, czy w mediach społecznościowych. Łowcy okazji powinni również rozważyć udział w licytacji komorniczej, bowiem tanie mieszkanie relatywnie ciężko znaleźć na „wolnym rynku”. Tanich mieszka również nie znajdziemy z reguły w agencji nieruchomości.

Przy zakupie mieszkania nie należy się jednak śpieszyć. Pozwólmy sobie na odrobinę czasu. Kupić własne mieszkanie jest bowiem relatywnie łatwo- o ile doskonale wiemy, czego poszukujemy. Dlatego przed poszukiwaniem mieszkania z pięknym widokiem ustalmy sobie przede wszystkim kryteria, które musi spełniać nasz wymarzony lokal. I to niezależnie od tego, czy chcemy dokonać zakupu na rynku pierwotnym, czy też rozważamy lokal z drugiej ręki.