Zakup mieszkania (niezależnie od tego, czy na cele prywatne, czy też inwestycyjne) jest jedną z niewielu czynności, na które przeznaczamy setki tysięcy złotych. Warto zatem wiedzieć, jak tego typu transakcje się odbywają- po to, aby być przygotowanym na pewne procedury i formalności, które są związane właśnie z zakupem lokalu mieszkalnego.
Z naszego artykułu dowiesz się zatem:
- jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera
- czym się różni zakup mieszkania w trakcie budowy, od lokalu gotowego do odbioru
- jakiego rodzaju umowy zawieramy z deweloperem i czym się one różnią
- jak wygląda zakup mieszkania deweloperskiego na kredyt
Zapraszamy do lektury!
Kupno mieszkania krok po kroku
Przyjrzyjmy się zatem procedurze zakupu mieszkania. Od czego zaczynamy? Oczywiście od wybrania idealnego lokalu! Kiedy już trafimy na stronę internetową dewelopera, którego inwestycją jesteśmy zainteresowani, uważnie przyjrzyjmy się ofercie. Warto przede wszystkim zwrócić uwagę na układ lokalu (rzuty mieszkań są z reguły dostępne na stronie internetowej dewelopera), ekspozycję na strony świata, czy też przewidywany widok z okna- a także usytuowanie lokalu względem budynków sąsiednich. Warto też zapoznać się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby przewidzieć ewentualne, przyszłe budynki w najbliższej okolicy.
Sprawdź nasz artykuł, dlaczego warto zainteresować się kupnem mieszkania pod wynajem: Zakup mieszkania pod wynajem – czy warto?
Kupno mieszkania od dewelopera
Wizyta w biurze sprzedaży
Kiedy jesteśmy wstępnie zainteresowani lokalem, przychodzi czas na wizytę w biurze sprzedaży. Doradcy handlowi przedstawią nam pełną ofertę, poinformują o dostępnych lokalach, cenach, a niewykluczone również, że odbędą z nami podróż na teren budowy! Wszystko zależy oczywiście od stopnia zaawansowania inwestycji, a także… decyzji kierownika budowy. To on decyduje, czy klienci mogą wejść na zabezpieczony teren, żeby zobaczyć na własne oczy wymarzone mieszkanie. Oczywiście, sprawa jest dużo prostsza, kiedy budynek jest ukończony i posiada pozwolenie na użytkowanie – wówczas, prezentacja „na żywo” jest w zasadzie standardem. I w tym momencie dochodzimy do kolejnego dylematu- kupić mieszkanie w trakcie budowy, czy oddane do użytku?
Kupno mieszkania w trakcie budowy
Zakup mieszkania, które dopiero jest w trakcie budowy, ma zarówno kilka zalet, jak i wad. Z zalet należy wymienić z pewnością fakt, że mieszkania najatrakcyjniejsze pod względem układu pomieszczeń, stron świata czy metrażu są sprzedawane w pierwszej kolejności. Wadą tego rozwiązania jest to, że z reguły nie możemy „na żywo” obejrzeć naszego lokalu- szczególnie w przypadku, kiedy kupujemy go na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Co prawda, jak wyżej wspomniano, czasami istnieje możliwość obejrzenia lokalu w trakcie budowy. Zależy to jednak od stopnia zaawansowania prac, a także zgody kierownika budowy- bezpieczeństwo jest przecież najważniejsze! Jeżeli jednak uda nam się wejść z kierownikiem budowy na teren inwestycji, z pewnością zostaniemy wyposażeni w kaski i odzież ochronną.
Jak kupić mieszkanie gotowe do odbioru?
Z wizytą w lokalu nie ma problemu, kiedy budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Wówczas, możemy obejrzeć lokal na własne oczy, z jego wszystkimi zaletami i wadami- i nic nas nie zaskoczy. Zakup mieszkania w ten sposób jednak ma swoją jedną, istotną wadę- z reguły niewielki wybór mieszkań dostępnych w sprzedaży, gdyż zwykle zdecydowana większość lokali znajduje nabywców jeszcze w trakcie budowy- a nawet niedługo po pierwszym „wbiciu łopaty” na działce inwestycyjnej. Z drugiej strony, ostatnie mieszkania w inwestycji są nierzadko objęte akcjami promocyjnymi i rabatami- czego z pewnością nie można powiedzieć o mieszkaniach w początkowym etapie sprzedaży. Kupno mieszkania w trakcie budowy, czy gotowego do odbioru?
Różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami lokali znajdują również swoje odzwierciedlenie w kontekście niezbędnych formalności. Kiedy kupujemy mieszkanie w trakcie budowy, płatności odbywają się transzami- na zakończenie każdego etapu budowy (np. stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty itd.). Harmonogram płatności przy zakupie z rynku pierwotnego każdorazowo wygląda nieco inaczej, ale można przyjąć, że zostaje on rozciągnięty na całościowy czas trwania budowy. W przypadku zakupu lokalu, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie (i jest gotowy do odbioru), płatność odbywa się z reguły za pośrednictwem jednej wpłaty- za całość mieszkania.
Warto także zwrócić uwagę na różnicę w rodzajach umów zawieranych przy zakupie mieszkania w tych dwóch wariantach. Przy pierwszym z nich, zakup najczęściej odbywa się w pierwszym kroku poprzez tak zwaną umowę rezerwacyjną. Zazwyczaj w tej umowie musimy uiścić pewną opłatę rezerwacyjną, która w późniejszym czasie zostaje przeksięgowana na poczet ceny mieszkania. Jest to umowa, która zobowiązuje dewelopera do wycofania danego lokalu ze sprzedaży, do momentu podpisania przez nas tak zwanej umowy deweloperskiej. Po zawarciu umowy rezerwacyjnej zawieramy wyżej wspomnianą umowę deweloperską- to kolejny w procesie kupna mieszkania.
Jest to kwestia obligatoryjna i obowiązek jej zawarcia narzuca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nazywa potocznie ustawą deweloperską). Zawierana jest w formie aktu notarialnego, a deweloper przed jej zawarciem (i jako załącznik do umowy) musi nam przedstawić szereg dokumentów, między innymi:
- prospekt informacyjny
- kartę lokalu
- kartę komórki lokatorskiej i garażu (o ile występują)
- standard wykończenia
- wzór umowy deweloperskiej
Po jej zawarciu notariusz obligatoryjnie w trzecim dziale księgi wieczystej inwestycji umieszcza wzmiankę, którą następnie sąd wieczystoksięgowy odnotowuje jako nasze roszczenie o wybudowanie i przeniesienie na nas prawa własności do konkretnego lokalu. Daje nam to gwarancję, że deweloper omyłkowo nie sprzeda naszego mieszkania dwukrotnie.
Warto też zaznaczyć, że koszt zawarcia umowy deweloperskiej (zgodnie z wcześniej wspominaną ustawą) jest finansowana w 50% procentach przez nabywcę, a w 50% przez dewelopera. Finalnie zatem należy się przygotować na kwotę kilkuset złotych. Kiedy budowa zostanie ukończona i odbierzemy swój lokal, najczęściej po 2-3 miesiącach przychodzi czas na umowę przeniesienia własności. Dopiero wtedy, formalnie, stajemy się właścicielami lokalu. Umowa przeniesienia własności nie jest jednak związana z takim udogodnieniem finansowym, jak umowa deweloperska- i za nią płacimy samodzielnie.
Formalności przy mieszkaniu gotowym do odbioru
Zakup mieszkania za gotówkę
Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup mieszkania gotowego od odbioru, możemy zdecydować się od razu na umowę przeniesienia własności (o ile zakup finansujemy ze środków własnych), lub jeżeli wspomagamy się kredytem- wówczas, obowiązuje nas umowa przedwstępna, zamiast deweloperskiej. Czym różni się umowa przedwstępna od deweloperskiej? Przede wszystkim tym, że umowa przedwstępna może, ale nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zdecydujemy się na formę notarialną, wówczas możemy zażyczyć sobie u notariusza wpisania roszczenia do III działu księgi wieczystej (natomiast nie musimy- jest to nasz indywidualny wybór).
Jak kupić mieszkanie na kredyt?
Wcześniej wspomnieliśmy o zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny. Jak się do tego zabrać? Przede wszystkim, na samym początku warto zorientować się, jaką posiadamy faktyczną zdolność kredytową. W tym celu najczęściej klienci wybierają się do banku, w którym mają założone konta bankowe i tam dokonują procesu weryfikacji kredytowej. I jest to jeden z największych błędów, jakie można popełnić, kiedy chcemy kupić mieszkanie na kredyt! Dlaczego? Przede wszystkim zacznijmy od absolutnych podstaw. Część klientów jest przekonana, że mogą otrzymać kredyt hipoteczny wyłącznie w banku, w którym posiadają konto osobiste czy firmowe. Nieprawda!
Kredyt hipoteczny możemy uzyskać w dowolnym banku, a kryterium posiadania w tej, czy innej placówce konta osobistego nie jest żadnym wyznacznikiem klasyfikującym nas do jego otrzymania. Co więcej, jeżeli zgłosimy się do placówki bankowej, w takim przypadku najczęściej bank wysyła zapytania do BIKu (Biura Informacji Kredytowej), który weryfikuje istotne kwestie związane z naszą zdolnością, chociażby nasza historia kredytowa. Jeżeli w konkretnym banku otrzymamy decyzję odmowną, zostaje ona automatycznie wpisana do BIKu, przez co ciężej będzie nam otrzymać kredyt w innym banku. Dlatego też, zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług doradcy kredytowego- i to koniecznie musimy wziąć pod uwagę.
Jak kupić mieszkanie przy wsparciu doradcy kredytowego? Co możemy dzięki niemu zyskać?
Przede wszystkim, dobry doradca kredytowy współpracuje ze wszystkim bankami w Polsce, których jest obecnie ponad dwadzieścia. Może on na specjalnie przygotowanym kalkulatorze zweryfikować naszą zdolność kredytową, nie wysyłając jednocześnie żadnych informacji do BIKu. Co więcej, doradca kredytowy orientuje się w regulaminach i procedurach każdego banku. Dzięki temu już na samym początku współpracy może ocenić, w którym z banków mamy największe szanse na uzyskanie kredytu.
Dzieje się tak dlatego, że banki kierując się własną, wewnętrzną polityką przyznawania kredytów, mogą w nieco inny sposób podchodzić do wyliczenia naszej zdolności kredytowej. Jedne z nich, mogą przykładowo uwzględnić, chociażby umowy zlecenia, czy też stypendia i nagrody, które uzyskujemy (na przykład w ramach działalności naukowej, kiedy jesteśmy pracownikami uniwersytetu), a inne nie. Jeden bank może uznać, że 3-miesięczny okres zatrudnienia na podstawie umowy o pracę jest okresem wystarczającym do uwzględnienia tych dochodów, a inny nie. Banki mają tu zupełną dowolność i mogą w arbitralny sposób ocenić naszą zdolność kredytową. Nierzadko dzieje się tak, że maksymalna kwota kredytu w dwóch różnych bankach może się różnić nawet o kilkaset tysięcy złotych! Mało tego- niektóre banki mogą uznać naszą zdolność kredytową na kilkaset tysięcy złotych, a inny może uznać, że nie pożyczy nam nawet złamanego grosza.
To wszystko dyktują pewne niuanse branżowe, z którymi my, jako przeciętni konsumenci, nie spotykamy się na co dzień. Na szczęście mamy od tego doradców kredytowych- i to właśnie od wizyty w biurze doradztwa kredytowego powinniśmy rozpocząć naszą przygodę z zakupem mieszkania, aby wiedzieć, na czym stoimy i w jakim budżecie możemy wybierać mieszkania. Przede wszystkim jednak- możemy uniknąć gorzkiego rozczarowania, kiedy to wybierzemy sobie idealny lokal, oczami wyobraźni będziemy już w nim w zasadzie mieszkać, a nasze mrzonki zostaną przecięte przez odmowną decyzję kredytową.
Bądźmy zatem przygotowani! Jeżeli nie mamy żadnego zaufanego doradcy kredytowego wśród znajomych czy rodziny, warto skonsultować się z deweloperem. W zasadzie każdy deweloper współpracuje z doradcą kredytowym, który obsługuje jego klientów. Co więcej- taka decyzja ułatwi również późniejszą organizację formalności, gdyż współpracujący z deweloperem doradca od samego początku będzie wiedział, jakie konkretnie dokumenty należy przygotować i będzie w stanie jak najszybciej zorganizować całą procedurę.
Kupno mieszkania. Możemy pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu – co dalej?
Kiedy już nasza zdolność kredytowa została zweryfikowana, po wyborze mieszkania zawieramy z deweloperem umowę rezerwacyjną. Następnie, doradca kredytowy zwróci się do dewelopera o szereg dokumentów, niezbędnych do złożenia wniosku kredytowego dotyczącego kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Mogą się one nieznacznie różnić w zależności od konkretnego banku, ale zazwyczaj są to chociażby:
- Oświadczenie dewelopera, w którym deweloper podaje harmonogram transz, informuje o stopniu zaawansowania budowy i innych szczegółach dotyczących inwestycji (na przykład numery księgi wieczystej działki, na której powstanie w przyszłości budynek)
- Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, poświadczony przez dewelopera za zgodny z oryginałem (stanem faktycznym)
- Odpis z księgi wieczystej wraz z wyjaśnieniem wzmianek- najczęściej dotyczą one roszczeń poprzednich klientów, którzy już podpisali umowę deweloperską (opisywane powyżej, przy rodzajach umów)
- Aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów
- Prospekt informacyjny wraz z załącznikami
Po skompletowaniu dokumentów od dewelopera doradca kredytowy poprosi nas również o zaświadczenie naszego pracodawcy o uzyskiwanych dochodach. Stanowi to potwierdzenie dla banku o naszej zdolności kredytowej i to, że będziemy mieli z czego spłacać nasze zobowiązanie.
Podatek od zakupu mieszkania
Na koniec, warto wspomnieć o podatku od zakupu mieszkania. Jest to szczególnie ważne dla osób, które wahają się pomiędzy rynkiem pierwotnym, a zakupem mieszkania z rynku wtórnego. Chodzi przede wszystkim o to, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, nie jesteśmy zobowiązani do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), w wysokości 2%, który trzeba by było zapłacić w przypadku zakupu z rynku wtórnego. Jest to kolejna z przewaga rynku pierwotnego nad mieszkaniem z rynku wtórnego, ponieważ podatku PCC nie możemy spłacać razem z kredytem- płacimy go u notariusza, razem z wynagrodzeniem dla kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego.
Kupno mieszkania – podsumowanie
Mamy nadzieję, że zakup mieszkania krok po kroku stał się po niniejszym wpisie bardziej klarowny i przejrzysty. Pamiętajmy- od kupna mieszkania zależy cała nasza przyszłość! I to niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie ze środków własnych, czy też wspomagając się w ramach kredytu hipotecznego. Bez względu na to, czy kupno mieszkania jest dedykowane celom inwestycyjnym, czy też chcemy kupić mieszkanie dla nas i naszej rodziny. Mimo tego, że zakup nieruchomości może wydawać się na początku relatywnie skomplikowany, pamiętajmy- na końcu zawsze możemy szczęśliwe odebrać klucze do naszego mieszkania!
Dowiedz się więcej o naszych aktualnych projektach – inwestycje mieszkaniowe Domar Development.
