Jak urządzić mieszkanie na wynajem?

W zasadzie każdej osobie, która posiada mieszkanie na wynajem długoterminowy, zależy z reguły na kilku podstawowych kwestiach. Przede wszystkim, wynajmujący chce osiągnąć jak największe zyski z najmu, a także regularne przelewy na konto i bezproblemowych najemców, których będzie można darzyć zaufaniem. Jak jednak osiągnąć te cele, szczególnie w czasach ogromnego zawirowania na rynku nieruchomości? Dowiesz się tego z dzisiejszego artykułu, a konkretnie:

jak urządzić mieszkanie na wynajem?
jak wynająć mieszkanie w jak najlepszej cenie?
jak zweryfikować potencjalnych lokatorów?
jak sprawić, że wynajmiemy mieszkanie szybciej i na dłuższy termin?

Podstawową kwestią do rozwiązania, przed którą staje właściciel lokalu, jest oczywiście kwestia urządzenia mieszkania na wynajem. Po pierwsze, jest to problematyka kolorystki- zarówno ścian, jak i całego wyposażenia mieszkania. Bezdyskusyjnym faworytem będą tutaj neutralne barwy, takie jak biel czy beż. Będą one idealnym wyborem przede wszystkim ze względu na to, że neutralne barwy zwiększają nam pulę potencjalnych najemców. Aranżacja mieszkania nie powinna zatem zawierać krzykliwej kolorystyki- zmniejsza nam to bowiem ilość potencjalnych lokatorów, którzy będą w stanie zaakceptować wyzywającą czerwień czy ostrą fuksję na ścianach.

To samo dotyczy reszty wyposażenia mieszkania- mebli czy akcesoriów. Klasyka i neutralność zawsze będą w modzie, a dodatkowo sprawią, że zdecydowanie więcej osób zawiesi oko na zdjęciach promujących naszą nieruchomość na portalach ogłoszeniowych. Należy także dodać, że niezależnie od koloru ścian czy podłóg na jakie się zdecydujesz, warto zastosować farbę i panele podłogowe o wysokiej klasie ścieralności- dzięki nim, lokal zdecydowanie dłużej zostanie utrzymany w świetnym stanie wizualnym.

Przeczytaj więcej na temat:

Wyposażenie mieszkania na wynajem

Jeżeli mówimy o tym, jak wyposażyć nasze mieszkanie na wynajem, odpowiedź jest bardzo prosta- kompletnie! Kompletne wyposażenie mieszkania to absolutny must-have dla każdego lokalu dedykowanemu wynajmowi długoterminowemu. Szczególnie w wielkich ośrodkach miejskich, gdzie potencjalni najemcy to studenci lub osoby zza granicy, wyposażenie mieszkania w podstawowe urządzenia jest wręcz kluczowe.

Czasy, w których lokatorzy dźwigali w swoich torbach czajniki, garnki czy sztućce, dawno minęły. Wyposaż zatem swoje mieszkanie kompleksowo- oszczędzanie na czajniku elektrycznym, mikrofali czy talerzach z pewnością nie będzie dobrą decyzją. Zainwestuj w wysokiej jakości akcesoria, a dzięki temu nie tylko szybciej wynajmiesz swoje mieszkanie (i w lepszej cenie), jak i również będziesz mógł „odsiać” najemców, którzy szukają najtańszych lokali, o które nierzadko w ich perspektywie (jakże błędnej, ale niestety powtarzającej się) nie trzeba dbać.

Wynajem mieszkania. A co z meblami?

Kiedy już wiemy, jakie kolory ścian będą optymalne, a także jakie przydatne akcesoria mieszkanie powinno posiadać, warto skupić się na równie istotnym elemencie mającym wpływ na pomyślność naszego najmu. Otóż wyposażenie mieszkania na wynajem to oczywiście również meble. Mieszkanie umeblowane w pełni oznacza to, że każde pomieszczenie zawiera niezbędne elementy, umożliwiające codzienne funkcjonowanie. Postaw zatem na pełne umeblowanie, z tych samych powodów, co wyżej wymieniona kompletność sprzętów kuchennych! Mało kto będzie zainteresowany zakupem łóżka do sypialni i materaca, z którymi w razie zakończenia umowy najmu nie bardzo będzie mógł cokolwiek zrobić.

Odpowiednia aranżacja mieszkania, funkcjonalne meble i dodatkowe wyposażenie są zatem podstawą. Podczas urządzania mieszkania zadbaj przede wszystkim o następujące elementy:

sypialnia: odpowiednich do rozmiarów sypialni łóżko i wygodny materac- najlepiej z łatwo ściągalnym pokrowcem, który można w razie potrzeby regularnie prać, aby wyglądał jak nowy i nie wpływał na estetykę samego materaca
salon: kanapa, najlepiej z funkcją spania na wypadek odwiedzin nieplanowanych gości, a także duży telewizor z funkcją Smart TV. Duży, nawet 65 calowy Smart TV to dzisiaj wydatek zaledwie nieco ponad dwóch tysięcy złotych. Biorąc pod uwagę fakt, jak wiele możemy zyskać w kontekście ceny najmu za takie udogodnienie, tego typu inwestycja zwraca się nawet w pierwszym roku najmu!
Kuchnia: pełne wyposażenie w talerze, kubki i sztućce. Nie oszczędzaj również na czajniku, mikrofali czy zmywarce- to wszystko winduje cenę najmu do góry!

Praktycznych wskazówek dotyczących tego, jak przygotować mieszkanie jest z pewnością zdecydowanie więcej- powyżej nakreśliliśmy zaledwie podstawowe elementy, na które powinniśmy zwrócić uwagę w naszym mieszkaniu.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem? Porozmawiajmy o układzie lokalu

Omawiając mieszkanie na wynajem nie sposób nie wspomnieć o rzeczy wręcz fundamentalnej, czyli o… układzie naszego lokalu. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera, czy też nabywamy je z rynku wtórnego, należy pamiętać o kilku, podstawowych zasadach związanych z układem pomieszczeń po przekroczeniu progu lokalu:

unikaj jak ognia przechodnich pokoi. To pierwsza i w zasadzie najważniejsza kwestia związana z układem mieszkania. Przechodni pokój (niezależnie od tego, czy prowadzi do drugiego pokoju, czy też do kuchni lub nawet łazienki) sprawia, że zdecydowanie ograniczysz sobie możliwość wynajmu na pokoje- na przykład studentom lub pracownikom. Ma to znaczenie szczególnie wtedy, kiedy chcesz z wynajmowanego lokalu uzyskać jak najwięcej- wynajem pojedynczych pokoi jest zawsze bardziej opłacalny, niż całego mieszkania. Z drugiej jednak strony, należy pamiętać, że wymaga on nieco więcej pracy (chociażby przy poszukiwaniu najemców), jak też wiąże się z większą rotacją lokatorów. Wynika to chociażby z faktu, że takie pokoje wynajmują najczęściej studenci, którzy mogą na przykład nie zaliczyć egzaminów i będą lokal opuszczać, jak i z faktu, że konflikty pomiędzy obcymi sobie lokatorami (a w związku z tym, nieplanowane wyprowadzki) zdarzają się statystycznie częściej, niż w przypadku grupy znajomych wynajmujących całe mieszkania
jeżeli posiadasz małe mieszkanie i planujesz wynająć je singlowi lub parze- zrób wszystko, aby jednopokojowe mieszkanie przekształcić na dwa pokoje, nawet z mikrosypialnią. Często mieszkania w kamienicy dają możliwość zorganizowania dodatkowej, nawet 7-8 m2 sypialni jako dodatkowego pomieszczenia, zamiast jednego dużego pokoju. Dodatkowa sypialnia to zawsze mieszkanie dwupokojowe, a nie kawalerka- i wynajmiesz je zdecydowanie drożej! Potencjalni lokatorzy z pewnością docenią osobne pomieszczenie, które można wykorzystać albo na dodatkową sypialnię, lub jako chociażby osobny gabinet do pracy. Ma to znaczenie nie tylko w okresach pandemicznych lockdownów- od czasu pierwszych obostrzeń możemy w zasadzie stuprocentowo osądzić, że praca zdalna z ogromną częścią z nas zostanie na zdecydowanie dłużej.
Przy podziale nieruchomości na mniejsze pokoje, można zastosować pewien fortel. Jeżeli salon nie daje możliwości podzielenia go na dwa, osobne pomieszczenia- część inwestorów z powodzeniem stosuje praktykę polegającą na umiejscowieniu dodatkowego pokoju w miejsce, gdzie pierwotna znajdowała się kuchnia. Tę natomiast umieszczają w salonie jako aneks kuchenny- jest to bardzo praktyczne rozwiązanie, dzięki któremu zyskujemy dodatkowe pomieszczenie. Warto jednak dodać, że sprawdza się ono z reguły tylko w przypadku wynajmowania całego mieszkania jednej osobie lub parze- pamiętajmy o tym, co było omawiane kilka akapitów wyżej w związku z nieprzechodnimi pokojami. Mieszkanie dla singla lub pary jest w zasadzie jedynym odstępstwem od tej reguły.
Niezależnie od tego, w jaki sposób będziesz chciał podzielić mieszkanie, pamiętaj, że wszelkie podziały muszą być wykonane z rygorystycznym przestrzeganiem przepisów budowlanych i przeciwpożarowych. Warto w tej sprawie udać się do architekta, który przygotuje pełną dokumentacją dotyczącą zmiany układu pomieszczeń w lokalu. Podpowie nam także wszelkie kwestie dotyczące chociażby wentylacji, która jest niezbędna przy jakichkolwiek zmianach w obrębie umiejscowienia wyżej wspomnianego aneksu kuchennego

A jak weryfikować potencjalnych lokatorów?

Zarówno Internet, jak i tradycyjne media systematycznie zasypywane są historiami o uciążliwych, niepłacących lokatorach, których eksmitowanie często graniczy z cudem. Jest to oczywiście efekt owianej złą sławą ustawy o ochronie praw lokatorów, która stawia najemcę w zdecydowanie bardziej uprzywilejowanej pozycji, niż właściciela. Uchwalona w 2001 roku ustawa miała w założeniu chronić najemców lokali komunalnych i socjalnych. Przez zwykłe niedopatrzenie, objęła również wynajem na rynku komercyjnym, przez co tysiące polskich wynajmujących zostało obciążonych przepisami ustawy, która z założenia znacznie ogranicza pole manewru właścicielowi w przypadku uciążliwych czy niepłacących lokatorów.

Co więcej, w ustawie wyszczególnione zostały grupy „szczególnie chronione”, których eksmisja graniczy właściwie z cudem. Są to chociażby rodziny z dziećmi, kobiety w ciąży czy osoby z niepełnosprawnościami. Wówczas, aby tego typu lokatora eksmitować, gmina musi najpierw zapewnić mu dedykowany lokal socjalny. A na ten czeka się (w zależności od konkretnej gminy) od kilku, do nawet 7-8 lat. Przez cały ten okres wynajmujący musi pokrywać wszelkie koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. To nie tylko opłaty do spółdzielni lub wspólnoty, ale także rachunki za media! I tutaj warto zwrócić szczególną uwagę na to, że właściciel nie może „odciąć” nieuczciwemu lokatorowi mediów, takich jak prąd czy woda. Wówczas bowiem, po nowelizacji ustawy z 2018 roku, właścicielowi grozi odpowiedzialność karna, w tym nawet 3 lata więzienia!

Jak sobie radzić w tym przypadku? Jakie dokumenty powinien przedstawić potencjalny najemca?

Jak wiemy z akapitu powyżej, wynajem mieszkania wiąże się z wieloma wyzwaniami w kontekście potencjalnych najemców. W krajach zachodnich, weryfikacja lokatorów jest zinstytucjonalizowanym i obligatoryjnym procesem podczas całej procedury wynajmu. W Polsce- dopiero raczkującą praktyką. Na szczęście, coraz popularniejsze są serwisy weryfikujące lokatorów. Przyszły najemca musi takiemu portalowi dostarczyć kilka niezbędnych dokumentów, takich jak chociażby umowa o pracę czy zaświadczenie o niekaralności. Po całym procesie, otrzymujesz jako właściciel stosowny certyfikat potwierdzający, że najemca przeszedł weryfikację pozytywnie. Pozwala to uniknąć krępujących pytań, które najemca może odebrać osobiście, zaś z drugiej strony- daje ci przynajmniej wstępną weryfikację osoby, której chcesz powierzyć swoje lokum.

A jaki rodzaj umowy wybrać?

Tak naprawdę, istnieją trzy podstawowe warianty umowy najmu, na które możesz się zdecydować (jeżeli mówimy oczywiście o samej formie). Jest to:

tak zwana „zwykła”, cywilnoprawna umowa
umowa najmu okazjonalnego
umowa najmu instytucjonalnego.

„Zwykłej” formy nikomu tłumaczyć nie trzeba- jest to klasyczny dokument podpisywany przez strony chociażby w mieszkaniu, w momencie podjęcia obopólnej decyzji o wejściu w stosunek najmu. Umowa najmu okazjonalnego zaś, wymaga notarialnego poświadczenia najemcy o tym, że w razie zakończeniu umowy najmu lub eksmisji, właściciel innej nieruchomości przyjmie go pod swój dach. Daje to po części pewnego rodzaju poczucie bezpieczeństwa, związane właśnie z obowiązków wynikających z wyżej wspomnianej ustawy o ochronie praw lokatorów.

Mimo tego, że taka umowa zawsze zwiększa nasze poczucie bezpieczeństwa, to jednak stuprocentowo go nie gwarantuje- mogło bowiem dojść do sytuacji, w której właściciel mieszkania, który zgodził się na przyjęcie lokatora w przypadku eksmisji, nieruchomość tę po prostu… sprzeda. Może się wydarzyć także wiele innych, nieprzewidzianych sytuacji, przez które ten rodzaj umowy nie zagwarantuje nam stuprocentowej pewności na wypadek sytuacji kryzysowej. Mimo wszystko, znając zarówno zalety, jak i wady tego rozwiązania, warto z niego skorzystać i swoje bezpieczeństwo po prostu maksymalizować.

Trzecim rodzajem umowy jest umowa najmu instytucjonalnego. Jest to relatywnie „świeża” propozycja dotycząca formy zawierania umów najmu, bowiem obowiązuje dopiero od 2018 roku. Jest obecnie w zasadzie najbezpieczniejszą formą zawierania takiego zobowiązania- daje nam bowiem największe pole manewru w sytuacji, gdy natrafimy na nieuczciwego najemcę. Warunek jest jednak jeden- najem instytucjonalny jest dedykowany wyłącznie firmom, które prowadzą działalność gospodarczą związaną z wynajmem nieruchomości. Nie możesz zatem jako właściciel nieruchomości podpisać takiej umowy z lokatorem, jeżeli nie prowadzisz firmy zajmującej się wynajmem mieszkań.

Taka umowa musi być zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zawsze na czas określony. Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, umowa najmu instytucjonalnego wymaga dodatkowego oświadczenia najemcy o poddaniu się uproszczonej procedurze eksmisji w przypadku wygaśnięcia umowy lub otrzymania wypowiedzenia umowy najmu. Jest to podobne oświadczenie do tego, które jest zawierane w przypadku najmu okazjonalnego- z tymże, w tym wypadku najemca w takim dokumencie nie musi umieszczać adresu nieruchomości, która posłuży mu jako lokum w razie eksmisji. Ponadto, w oświadczeniu tym, najemca jednoznacznie potwierdza, że nie przysługuje mu lokal socjalny. W przypadku zakończenia umowy najmu, gdyby lokator nie zechciał opuścić mieszkania, właściciel udaje się bezpośrednio do sądu w celu uzyskania klauzuli natychmiastowej wykonalności wobec aktu notarialnego, który najemca dostarczył w momencie podpisywania umowy. Następnie, właściciel kieruje się bezpośrednio do kancelarii komorniczej, która rozpoczyna procedurę eksmisji.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem – podsumowanie

Jak widać, odpowiednie przygotowanie mieszkania pod wynajem to naprawdę wiele kwestii, które trzeba zorganizować, aby znalezienie najemcy było nie tylko szybkie, ale też i jak najbardziej korzystne dla nas samych. Warto jednak dodać, że na atrakcyjność mieszkania wpływa nie tylko samo wyposażenie- to także układ pomieszczeń, przestrzeń, którą należy optymalnie wykorzystać, okolica, sąsiedztwo a nawet relacja z właścicielem mieszkania. Na te wszystkie elementy potencjalni lokatorzy z pewnością zwrócą uwagę podczas oglądania mieszkania. Przygotujmy się więc do całego procesu bardzo skrupulatnie- z pewnością zaowocuje to zdecydowanym zwiększeniem zysków z najmu i znalezieniem odpowiednich lokatorów.

Dowiedz się więcej o naszych inwestycjach: