Kiedy zapada decyzja o tym, aby rozpocząć działalność deweloperską, lub też uruchomić nowy projekt w ramach istniejącej działalności budowlanej, pojawia się pytanie- w jaki sposób sfinansować inwestycję? Na rynku dominują w zasadzie dwa źródła finansowania inwestycji deweloperskich: środki własne przedsiębiorstwa oraz kredyt deweloperski. O środkach własnych nie ma potrzeby za bardzo się rozwodzić, dlatego też o tym, czym jest kredyt deweloperski, jak można ubiegać się o jego przyznanie, oraz z jakimi przeciwnościami trzeba się zmierzyć w trakcie całej procedury- dowiecie się z dzisiejszego artykułu. A dokładnie:
- czym jest kredyt deweloperski
- na czym dokładnie polega
- jak uzyskać kredyt deweloperski
- jakie są kryteria, które należy spełnić, aby uzyskać kredyt deweloperski
Zapraszamy!
Kredyt deweloperski – co to?
Kredyt deweloperski to tak naprawdę nic innego, jak pożyczka udzielana przez bank na poczet budowy inwestycji mieszkaniowej lub komercyjnej. Kredyty deweloperskie udziela dzisiaj wiele banków w Polsce. I podobnie, jak w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup lokalu przez konsumenta, tak w samo w przypadku udzielania kredytu dla podmiotów gospodarczych, banki kierują się znaną tylko im polityką kredytową.
Szacuje się, że w Polsce nawet 90% deweloperów korzysta z zewnętrznego finansowania swoich inwestycji, a zaledwie jedna dziesiąta buduje mieszkania korzystając wyłącznie ze środków własnych. Mając na uwadze charakterystykę rynku budowlanego nie powinno to nikogo dziwić – szczególnie kiedy weźmiemy pod uwagę przede wszystkim ekonomiczno-rynkowe aspekty przedsięwzięcia deweloperskiego. Należą do nich chociażby wysokie koszty zarówno pozyskania gruntu, materiałów budowlanych, jak i tak zwanej „robocizny”, ale też projektów architektonicznych czy kosztów uzyskania wszystkich wymaganych pozwoleń administracyjnych.
Kredyt deweloperski na czym polega?
W największym skrócie kredyt budowlany polega na udzieleniu deweloperowi przez bank pożyczki, której zabezpieczeniem jest nieruchomość, na której ma powstać inwestycja. Dlatego też, nabywając lokal w inwestycji finansowanej w części ze środków kredytowych, w czwartym dziale księgi wieczystej nieruchomości zostanie umieszczony wpis o wielkości hipoteki czyli łącznego zadłużenia, a także nazwa banku, w którym kredyt został zaciągnięty.
Może Cię zainteresować:
- Ustawa deweloperska – co to jest?
- Deweloper – kto to i czym się zajmuje?
- Odbiór mieszkania od dewelopera
Czy nabywając mieszkanie, klient nabywa również kredyt dewelopera?
Logika podpowiadałaby, że nabywając lokal mieszkalny, w którym księga wieczysta gruntu jest obciążona hipoteką, klient „nabywa” również (przynajmniej do pewnego stopnia) zadłużenie dewelopera. Otóż nie! Co więcej, jeżeli na przykład ubiegamy się o kredyt hipoteczny na wymarzony lokal, jednym z dokumentów, które musi dostarczyć klientowi deweloper, jest tak zwana promesa- czyli zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Bezobciążeniowe przeniesienie własności następuje oczywiście po zapłacie całości ceny przez klienta na konto rachunku powierniczego, w którym został zaciągnięty kredyt deweloperski. Mówiąc wprost: bank wyraża zgodę, aby księga wieczysta naszego lokalu (która zostanie założona po umowie przeniesienia własności) była wolna od obciążeń kredytowych dewelopera. Jednocześnie, klient wpłacając środki na dedykowany rachunek powierniczy, pomniejsza zadłużenie dewelopera. Dzięki temu, kiedy zbliża się koniec procesu sprzedaży lokali, kredyt dewelopera zostaje całkowicie spłacony. Następnie, wpis o hipotece zostaje wykreślony z IV działu księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.
Jak wygląda finansowanie nieruchomości mieszkalnych?
Finansowanie nieruchomości mieszkalnych, zgodnie z krótką informacją ze wstępu, może przyjmować w zasadzie trzy rodzaje na każdą, konkretną inwestycję. Dwa z nich- czyli finansowanie inwestycji wyłącznie ze środków własnych lub wyłącznie ze środków kredytowych- zdarzają się relatywnie rzadko. Najczęściej budowa finansowana jest w modelu hybrydowym. Część pieniędzy na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego związanego z budową mieszkań pochodzi ze środków własnych, a część ze środków kredytowych. Oczywiście, na rynku nieruchomości przyjęło się, że im większy udział środków własnych, tym dewelopera można darzyć niejako większym zaufaniem- przede wszystkim co do jego kondycji finansowej.
Jak uzyskać kredyt deweloperski?
Aby ubiegać się o kredyt deweloperski, należy oczywiście rozpocząć negocjacje z bankiem, w którym chcemy sfinansować nasz projekt dotyczący nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Banki udzielają każdego roku setek kredytów różnym podmiotom gospodarczym i są otwarte na współpracę z niemal wszystkimi podmiotami, które prowadzą działalność deweloperską. I to niezależnie od tego, czy firma zajmuje się remontem nieruchomości mieszkalnych, planuje osiedla budynków wielorodzinnych, czy też osiedla domów jednorodzinnych.
Pierwszym krokiem, który zostanie poczyniony w celu weryfikacji przedsiębiorcy przez bank, to oczywiście kondycja finansowa dewelopera. Sprawdzane jest jego zadłużenie (również historia kredytowa najważniejszych osób w firmie), a także wkład własny, jaki może zaproponować deweloper (w jego skład wchodzi nie tylko gotówka, ale także na przykład grunt, na którym powstanie inwestycja). Im bardziej pokaźny jest wyżej wymieniony wkład i im lepsza ogólna kondycja finansowa dewelopera, tym większa szansa na otrzymanie kredytu. Generalne reguły przyznawania pożyczek nie różnią się w tym przypadku znacznie od sposobów przyznawania chociażby kredytów hipotecznych konsumentom. W obu przypadkach bowiem bank chce mieć jak największą gwarancję, że zobowiązanie będzie spłacane bez większych problemów. Pamiętajmy, że banki to przede wszystkim instytucje komercyjne- mają generować zysk, a nie straty! Można zatem z pełnym przekonaniem przyjąć, że przedsiębiorca prowadzący inwestycję deweloperską finansową częściowo z kredytu, posiada absolutnie stabilną kondycję finansową, jak i sytuację prawną. Wątek ten zostanie rozwinięty w dalszej części artykułu.
Frima deweloperska Domar Development – zobacz czym się zajmujemy.
Jakie wymagania należy spełnić, aby uzyskać kredyt deweloperski?
Oprócz kondycji finansowej badana jest także sytuacja prawna dewelopera, a także weryfikowany jest szczegółowy biznesplan przedsiębiorcy. Musi on zawierać nie tylko podstawowe informacje o inwestycji, ale też ma przekonać bank do tego, że jest to dla finalnego odbiorcy produktu po prostu atrakcyjna propozycja. W biznesplanie należy również zawrzeć szczegółowy harmonogram prac, czy też ogólne warunki współpracy z podwykonawcami- nie tylko budowlanymi, ale też architektami czy agencjami marketingowymi i biurami nieruchomości. Jest to jeden z głównych elementów, który będzie miał wpływ na końcową decyzję banku, dlatego też należy przygotować go nad wyraz starannie. Szczególnie jeżeli jest to pierwsza inwestycja, która będzie realizowana przez danego dewelopera- i bank, oprócz kredytu deweloperskiego, musi przedsiębiorcy udzielić przede wszystkim kredytu zaufania. W tym kontekście warto także dodać, że wyższym progiem zaufania będą się cieszyły firmy należące do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Należy zaznaczyć, że każdy bank oferuje indywidualne warunki kredytu deweloperskiego. I aby korzystny kredyt deweloperski otrzymać, należy się po prostu przygotować na wielogodzinne negocjacje i organizację niezbędnych formalności. Niektórym deweloperom sen z powiek spędza również fakt, że poszczególne wymagania banków mogą być dla potencjalnych kredytobiorców po prostu nie do przeskoczenia- na przykład wymagany staż w realizacji inwestycji deweloperskich, czy też określony procent wkładu własnego. Warto zaznaczyć także, że oprocentowanie kredytu deweloperskiego jest najczęściej zmienne- i o tym także należy pamiętać, ubiegając się o kredyt deweloperski. W każdej działalności inwestycyjnej przepływy pieniężne muszą być klarowne!
Kredyt dla dewelopera- podsumowanie.
Jak widać, uzyskanie kredytu deweloperskiego może się okazać długą i wyboistą drogą. Niezależnie jednak od tego, jeżeli planujemy inwestycję deweloperską, warto się o niego ubiegać. Z pewnością klienci powinni docenić deweloperów, którzy w finansowaniu przedsięwzięcia posiłkują się kredytem. Oznacza to bowiem, że przeszli bardzo szczegółowe weryfikacje bankowe i posiadają nienaganną sytuację finansowo-prawną, co stanowi gwarancję udanego projektu i zapewni klientom wymarzone miejsce do życia, czego zwieńczeniem będzie przeniesienie własności w postaci wyodrębnionych lokali.
