Najem krótkoterminowy stał się ostatnimi laty bardzo popularną alternatywą do „tradycyjnego”, długoterminowego wynajmu lokali mieszkalnych. Ciężko się temu dziwić- wynajem dobowy przynosi bowiem z reguły zdecydowanie większe zyski, niż długoterminowa forma udostępniania mieszkań najemcom. Wiąże się on jednak z kilkoma ważnymi uwarunkowaniami i regułami, które czynią tę formę zarobkowania dosyć specyficzną. Dowiesz się o nich z poniższego artykułu- co dokładnie się w nim znajdzie?
- Definicja najmu krótkoterminowego
- Stosowane PKD do prowadzenia tego typu działalności
- Obowiązujący VAT do rozliczeń z fiskusem
- Kwestie związane z umową najmu krótkoterminowego
- Najem krótkoterminowy na cele turystyczne
Dopiero szukasz inwestycji? Sprawdź nasz artykuł: Zakup mieszkania pod wynajem – czy warto?
Najem krótkoterminowy – definicja
Na początku należy zaznaczyć, że ustalenie „kodeksowej” definicji najmu krótkoterminowego jest dosyć problematyczne. Przede wszystkim dlatego, że nie istnieje w żadnym akcie prawnym pojęcie definiujące ten właśnie rodzaj działalności. Istnieje jedynie definicja „klasycznego” najmu- można zatem roboczo przyjąć, że najem krótkoterminowy to forma krótkotrwałego udostępniania lokali mieszkalnych najemcom. Na marginesie można jedynie dodać, że mimo wielokrotnie powtarzanych, szumnych zapowiedzi rządzących dotyczących uregulowania kwestii najmu krótkoterminowego, cały czas jest on w polskim ustawodawstwie pojęciem niedookreślonym.
Najem krótkoterminowy PKD
I o ile w kwestiach kodeksowych poruszamy się w pewnym stopniu po „niedopowiedzeniach”, tak w kwestii PKD niezbędnego do prowadzenia tego typu działalności gospodarczej sytuacja jest nieco bardziej przejrzysta. W interpretacjach doradców podatkowych zdecydowanie dominuje pogląd, że najem krótkoterminowy podlega pod PKD o numerze 55.20.Z, czyli: „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”.
Najem krótkoterminowy VAT
Skoro wiemy, że najem krótkoterminowy jest usługą i nie służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, należy wziąć pod uwagę różnice w opodatkowaniu. W odróżnieniu od najmu długoterminowego, najem krótkoterminowy jest związany z podatkiem VAT. Stawka podatku zależy oczywiście od rodzaju lokalu, jaki wynajmujemy. Co prawda „najem krótkoterminowy” kojarzy nam się przede wszystkim z lokalami mieszkalnymi (opodatkowanymi 8% stawką VATu), ale warto zauważyć, że na rynku najmu krótkoterminowego funkcjonują również lokale użytkowe, które deweloperzy sprzedają jako „mikroapartamenty” liczące po nawet 15, czy 20 metrów kwadratowych. W ich przypadku, stawka VAT wynosi aż 23%.
Umowa najmu krótkoterminowego
Istnieje kilka rodzajów zawierania umów najmu krótkoterminowego- wszystko zależy przede wszystkim od sposobu, w jaki prowadzimy naszą działalność. Najczęściej, umowa najmu krótkoterminowego zawierana jest zdalnie. Kiedy najemca zdecyduje się na skorzystanie z usług konkretnej firmy, wówczas otrzymuje drogą elektroniczną zestaw dokumentów do akceptacji i podpisania- oprócz umowy, może być to na przykład regulamin korzystania z usługi kwaterunkowej.
Część umów, szczególnie w kontekście najmu krótkoterminowego prowadzonego w mikroskali bezpośrednio przez właściciela w ramach jednego czy dwóch lokali, jest zawierana ustnie. Wówczas, najemca spotyka się z wynajmującym pod konkretnym adresem, dochodzi do przekazania kluczy i rozliczenia pobytu. Ten sposób, pozornie wygodny, niesie za sobą jedną z największych, „prawniczych” pułapek związanych z najmem krótkoterminowym, niejednokrotnie omawianą na szkoleniach i kursach dla inwestorów. Jeżeli bowiem umowa najmu lokalu mieszkalnego jest zawarta ustnie, to zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (ustawa o ochronie praw lokatorów i kodeks cywilny), istnieje domniemanie, że została ona zawarta na czas nieokreślony. W razie trafienia na wyjątkowo perfidnego i znającego przepisy prawa lokatora, może on argumentować, że nie opuści on lokalu w wyznaczonym terminie, bowiem zawarł umowę najmu długoterminowego na czas nieokreślony. W razie sporu sądowego, to wynajmujący będzie musiał udowodnić, że umowa była de facto umową najmu krótkoterminowego. A to, o ile ustalenia nie były poczynione drogą mailową lub smsową (a na przykład telefoniczną) i kiedy brakuje świadków, może być bardzo, bardzo problematyczne.
Najem krótkoterminowy na cele turystyczne
Jedną z najbardziej popularnych odmian najmu krótkoterminowego, jest najem dedykowany celom turystycznym. Wielu urlopowiczów jest bowiem zmęczona hotelową atmosferą i rutyną, w związku z czym decydują się oni na totalną niezależność- właśnie w ramach najmu krótkoterminowego. Właściciele mieszkań przeznaczonych na tego typu działalność powierzają najczęściej swoje lokalu specjalizującym się w ich obsłudze firmom zarządzającym.
Jest to rozwiązanie nie tylko korzystne finansowo, ale i organizacyjnie. Dzięki niemu, właściciel w zasadzie bezobsługowo zarabia na swojej nieruchomości, inkasując na koniec miesiąca około 75% przychodu, który wygenerowało jego mieszkanie. W razie potrzeby, właściciel nieruchomości może także stale monitorować stan rezerwacji w specjalnie dedykowanym systemie, gdzie po zalogowaniu do panelu klienta widzi dokładnie, jaki był stan obłożenia w konkretnych dniach.
W wyżej wspomnianym modelu 75/25, 25% procent przychodu, które trafia do firmy zarządzającej, pokrywa koszty związane z:
- obsługą gości, np. pranie, sprzątanie, drobne naprawy itp.
- prowizją od płatności internetowych
- część prowizji za portale obsługujące rezerwacje (np. booking.com)
- promocją mieszkania
- oprogramowaniem do rezerwacji
- wynagrodzeniem firmy zarządzającej
Ze swoich 75%, właściciel organizuje między innymi opłaty związane z prowadzeniem działalności, takie jak:
- czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej
- koszty eksploatacyjne, np. prąd, gaz, woda czy Internet
- ubezpieczenie lokalu
- podatek od nieruchomości
- i wszelkie inne, konieczne koszty
Jak widać, najem krótkoterminowy, szczególnie na cele turystyczne, jest wartą rozważenia alternatywą do „tradycyjnego” najmu długoterminowego. Szczególnie, jeżeli weźmiemy pod uwagę fakt, że całość obsługi możemy powierzyć profesjonalistom i prowadzić działalność zupełnie bezobsługowo. Jeżeli jesteście zainteresowani najmem krótkoterminowym i nasunęły się Wam jakiekolwiek pytania- skontaktujcie się z nami! Nasi doradcy odpowiedzą na wszelkie pytania i wątpliwości.
Dowiedz się więcej o naszych aktualnych projektach – inwestycje mieszkaniowe Domar Development.
