Rękojmia dewelopera – co to jest i co obejmuje?

Kiedy nabywamy mieszkanie z rynku pierwotnego, w zasadzie z reguły oczekujemy, że zakupiony lokal otrzymamy w idealnym stanie zarówno wizualnym, jak i technicznym. Rzeczywistość jednak bywa często zgoła odmienna- dlatego też, tak ważne jest dokładne zweryfikowanie stanu naszego lokalu, aby uniknąć niepotrzebnych nieprzyjemności w trakcie jego dalszej eksploatacji. Jeżeli znaleźliśmy jakiekolwiek wady nieruchomości, którą nabyliśmy- warto wiedzieć, jakie prawa nam w takiej sytuacji przysługują. Absolutnie podstawowym terminem, z którym warto się zapoznać w tym kontekście, jest rękojmia dewelopera. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się zatem:

czym tak naprawdę jest rękojmia
jakie prawa przysługują nam z jej tytułu
co konkretnie obejmuje rękojmia dewelopera i ile trwa
czym się różni gwarancja od rękojmi
czym są wady fizyczne budynku lub jego części

Rękojmia dewelopera – co to jest?

Jeżeli mówimy o rękojmi dewelopera, warto zacząć oczywiście od definicji tego pojęcia- bo choć wszyscy domyślamy się, co może kryć się pod tym terminem, to prawidłowa definicja pozwoli nam bardziej zrozumieć istotę praw, które nam z jej tytułu przysługują. Rękojmia jest więc ustawową i obligatoryjną odpowiedzialnością przedsiębiorcy (w tym przypadku- dewelopera) za wady fizyczne i prawne, o których istnieniu nabywca towaru (mieszkania) nie wiedział w momencie jego zakupu. Rękojmia jest więc prawem przysługującym każdej osobie, która nabywa lokal od dewelopera. To na jej podstawie nabywca nieruchomości może dochodzić swoich praw, a podstawową formą artykułowania swoich żądań jest oczywiście złożenie reklamacji.

Rękojmia a gwarancja – jak różnica?

Kiedy mówimy o rękojmi za wady nabytego produktu, bardzo często w tym kontekście przewija się również pojęcie „gwarancji”. I mimo tego, że terminy te kojarzą nam się podobnie, to ich znaczenie jest zgoła odmienne. Rękojmia bowiem to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady, a gwarancja jest fakultatywnym, nieobowiązkowym elementem, który może wystąpić w umowie- ale wcale nie musi. Przedsiębiorca (w tym przypadku- deweloper) może arbitralnie zadecydować o tym, czy udziela gwarancji na swój produkt, czy też nie.

Warto jednak wspomnieć, że wiele komponentów nabywanych mieszkań (na przykład drzwi czy okna), posiadają gwarancję producentów, u których to deweloper nabył konkretne elementy wyposażenia lokalu. Dzięki temu, w przypadku stwierdzenia wady, roszczenia nabywcy mogą być kierowane również bezpośrednio do producenta konkretnego sprzętu (na przykład grzejnika, okien, rolet czy drzwi).

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Definicja rękojmi zawarta w kodeksie cywilnym (artykuł 556 kodeksu cywilnego, opisujący wady fizyczne przedmiotu sprzedaży) dość ogólnie opisuje jej istotę. Dlatego też, warto przyjrzeć się przede wszystkim przykładom z życia codziennego, w których możemy mówić o rękojmi dewelopera za wady. Bezdyskusyjnie możemy skorzystać z tego prawa w bardzo wielu przypadkach, a do najczęstszych z nich należą:

pęknięte lub krzywe ściany
nieszczelne okna lub drzwi
problemy z wentylacją lokalu
wadliwie działające grzejniki
problemy z mediami: prądem czy wodą (a w ekstremalnych warunkach, nawet niedziałające instalacje)
brak spadku na balkonie (dzięki spadkom, woda ma możliwość równomiernego spływania, bez powstawania kałuż- i w konsekwencji- wilgoci, zacieków czy nawet pleśni)
pęknięte kafle na balkonie
porysowane czy też pęknięte okna
powstawanie nadmiernej wilgoci i zacieków na ścianach (a nawet grzyba, który jest groźny dla naszego zdrowia)
czasami lokal może być wydany w stanie niezupełnym, bowiem nie została do niego wydana na przykład komórka lokatorska, która była zapisana w umowie deweloperskiej
dodatkowo, najczęstszym problemem w przypadku wykończenia mieszkania „pod klucz”, będzie użycie materiałów niezgodnych z umową. Jest to niestety bardzo częsta i niechlubna praktyka, polegająca na zastosowaniu tańszych odpowiedników materiałów, w porównaniu do tych zapisanych w umowie.

Czego można żądać od dewelopera?

Kiedy decydujemy się na skorzystanie z prawa rękojmi, możemy oczekiwać od dewelopera kilku konkretnych działań. Pierwszym z nich jest oczywiście żądanie usunięcia wady naszego lokalu. Jest to nasz podstawowy argument i to od niego musimy zacząć kierowanie naszych roszczeń względem dewelopera. Dopiero później, kiedy żądanie usunięcia wady staje się bezskuteczne, możemy żądać naprawy, a w dalszej kolejności- wymiany rzeczy. Jeżeli żadne z powyższych nie przyniesie oczekiwanego skutku, dopiero później (jako argument ostateczny) możemy żądać odstąpienia od umowy. Nie oznacza to jednak, że jakakolwiek błahostka sprawia, że przysługuje nam ostatnie z wyżej wymienionych praw. Abyśmy mogli eskalować nasze żądania aż do odstąpienia od umowy, wada fizyczna musi znacząco utrudniać, a w zasadzie uniemożliwiać korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wady fizyczne budynku lub jego części

Jak wspomniano w pierwszej części tekstu, w kontekście zakupu mieszkania od dewelopera najczęściej mamy do czynienia z wadami fizycznymi mieszkania. Oprócz jednak wad nabytego przez nas lokalu, możemy mieć do czynienia również z wadami fizycznymi całego budynku. Zdarzają się one w zasadzie tak samo często, jak wady fizyczne pojedynczych mieszkań. Mogą one dotyczyć chociażby części wspólnych budynku, takich jak drzwi wejściowe do klatki schodowej, przeciekający dach, poluzowane poręcze na klatkach schodowych, czy też problemy z windą.

Warto także wspomnieć o tym, że wiele pozornie „indywidualnych” usterek lokalu, to tak naprawdę wady fizyczne części wspólnych budynku. Najpopularniejszym tego przykładem są oczywiście… balkony przylegające do mieszkań. To samo dotyczy tarasów na ostatniej kondygnacji- wówczas, taras jest tak naprawdę jednocześnie dachem budynku, czyli częścią nieruchomości wspólnej. Z tego typu sytuacją mamy także do czynienia w przypadku tak zwanych „części wspólnych przeznaczonych do wyłącznego użytkowania”. Klasycznym tego przykładem są przydomowe ogródki, które przecież nie są składowym elementem parterowych lokali, a zaledwie częścią nieruchomości wspólnej, która została przeznaczona do wyłącznego korzystania nabywcy lokalu na podstawie tak zwanej umowy „quoad usum”. Ta popularna konstrukcja prawna służy do zagwarantowania prywatnej przestrzeni każdej osobie, która korzysta z części wspólnej nieruchomości, ale chce mieć do niej wyłączny dostęp.

W tym kontekście warto także wspomnieć o różnicy w dochodzeniu swoich roszczeń. W przypadku wady lokalu mieszkalnego, artykułujemy nasze roszczenia indywidualnie. Jeżeli zaś chodzi o roszczenia z tytułu rękojmi za wady części wspólnych, wówczas prowadzimy je przede wszystkim za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej- to ona bowiem odpowiada za reprezentowanie nas przed deweloperem w tego typu sporach. Jest to nie tylko racjonalne, ale i praktyczne podejście- tym bardziej, jeśli podobne wady (na przykład kostki tarasowej czy balkonów) zgłasza wielu mieszkańców danego budynku.

Wady prawne nieruchomości

Zdecydowanie rzadziej, niż wady fizyczne nieruchomości nabywanych przez konsumentów, występują wady prawne nieruchomości. I tutaj sytuacja jest zgoła odmienna, bo o ile występują one nieporównywalnie rzadziej, o tyle ich rozwiązanie (w przeciwieństwie do zdecydowanej większości wad fizycznych) bywa czasami bardzo trudne, a momentami- nawet niemożliwe. Oczywiście ustawa deweloperska narzuca na przedsiębiorców budujących mieszkania wydawanie lokali w stanie nieobciążonym, to jednak w pojedynczych przypadkach, szczególnie u deweloperów mających relatywnie krótki staż na rynku, uchybienia takie mogą wystąpić. Problemy te mogą dotyczyć obciążenia lokalu prawami osób trzecich, problemami w obrębie bezobciążeniowego wydzielenia nieruchomości na osobną księgę wieczystą, czy też w ogóle dotyczyć problemów z przeniesieniem własności nieruchomości. Ekstremalnie rzadko zdarzają się także sytuacje podwójnej sprzedaży komórki lokatorskiej czy garażu.

Do wad prawnych należy jednak podejść z dużą dozą spokoju, bowiem jak wskazano wyżej- są to raczej epizodyczne sytuacje, a nie jakkolwiek powszechne zjawiska. Zdecydowanie częściej z wadami prawnymi mamy do czynienia w kontekście rynku wtórnego. Tam, służebności, umowy dożywocia i obciążenia czysto finansowe (łącznie z interwencją komorniczą) są w zasadzie powtarzającą się bolączką- a jednocześnie, kolejnym argumentem przemawiającym za zakupem mieszkania od dewelopera, a nie lokalu z drugiej ręki. Tym bardziej, że możliwości dochodzenia swoich praw są zdecydowanie większe w przypadku „deweloperki” i firmy o ugruntowanej pozycji na rynku, niż od w zasadzie nieznanej nam osoby fizycznej.

Przeczytaj więcej na temat:

Rękojmia dewelopera ile trwa?

Kiedy już wiemy, w jaki sposób deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, warto także zaznajomić się z bardzo istotną kwestią- a mianowicie z terminami, które nas będą w tym kontekście obowiązywać. Zatem, najważniejszy jest oczywiście czas trwania rękojmi- wynosi on dokładnie 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, czyli w tym przypadku, zaczyna on upływać dopiero po odbiorze technicznym mieszkania. W kontekście terminów ważne jest także to, żeby zauważone usterki zgłaszać niezwłocznie po zauważeniu wady. Najlepiej zrobić to oczywiście na piśmie, wysyłając korespondencję na adres dewelopera, który możemy znaleźć w odpowiedniej sekcji umowy przenoszącej własność lokalu. Jeżeli nie doszło jeszcze do niej, wówczas znajduje się on również w treści umowy deweloperskiej. Warto o tym pamiętać, ponieważ termin jednego miesiąca na powiadomienie dewelopera o wykryciu wady jest terminem ustawowo przewidzianym dla konsumenta, a jego przekroczenie może spowodować odmowę przyjęcia reklamacji. Wysłanie pisma zaś, jest jednoznacznym dowodem na to, że kupujący poinformował sprzedawcę o niezgodności rzeczy sprzedanej.

Czasami zdarza się, że kupujemy nie tylko samo mieszkanie, ale też usługę wykończeniową. W takim przypadku, okres rękojmi jest znacznie krótszy od rękojmi na lokal mieszkalny i wynosi 2 lata. Mimo tego, że jest to okres ponad dwukrotnie krótszy, to wiele wad fizycznych może być w tym okresie zauważonych i skutecznie zgłoszonych deweloperowi, co pozwoli uniknąć naprawdę kosztownych napraw.

Dowiedz się więcej o naszych inwestycjach:

Przewiń do góry