Kiedy planujemy zakup mieszkania, jednym z dylematów, przed którym stajemy, to wybór mieszkania z rynku pierwotnego lub mieszkania z rynku wtórnego. Oba rodzaje nieruchomości posiadają swoje zarówno zalety, jak i wady- i warto je poznać jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji zakupowej. Dlatego też, w dzisiejszym artykule przytoczymy zarówno najważniejsze, jak i zdecydowanie rzadziej dostrzegane plusy i minusy mieszkań z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Z poniższego poradnika dowiesz się zatem o:
- różnicy w cenie i harmonogramie płatności pomiędzy lokalami nowymi, a używanymi
- rękojmi i gwarancji na mieszkanie
- kwestiach związanych z wykończeniem mieszkania
- kosztach notarialnych, które znacząco się różnią w obu przypadkach
- kwestiach związanych z administracją budynku
Rynek wtórny a pierwotny – pojęcia
Najpierw jednak, należy zacząć oczywiście od przytoczenia podstawowych definicji, abyśmy mogli poruszać się w ramach spójnej i klarownej terminologii systematyzującej oba pojęcia. Zatem, rynek pierwotny obejmuje wszystkie nowo wybudowane lokale mieszkalne. Nabywając nieruchomość z rynku pierwotnego, jesteśmy jej pierwszymi posiadaczami. Mieszkania z rynku pierwotnego kupuje się dzisiaj niemal wyłącznie od deweloperów lub, zdecydowanie rzadziej, od spółdzielni mieszkaniowych czy prywatnych inwestorów.
Mieszkania z rynku wtórnego natomiast, to tak zwane „lokale z drugiej ręki”, czyli mówiąc wprost- mieszkania używane, które miały już swojego właściciela (lub kilku). Niezależnie więc od tego, czy mieszkanie ma rok, czy też kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat- jeżeli posiadało przynajmniej jednego właściciela, który użytkował nieruchomość, wówczas mówimy o lokalu z rynku wtórnego.
Warto także zwrócić tutaj uwagę na przypadek firm inwestujących w całe, używane budynki, które następnie są gruntownie odnawiane i rewitalizowane, a lokale doprowadzane do stanu deweloperskiego. I mimo tego, że nasz lokal znajduje się w tak zwanym „stanie surowym”, nadal będzie lokalem z rynku wtórnego.
Rynek pierwotny a rynek wtórny- cena zakupu i harmonogram płatności
Jedną z najważniejszych kwestii przy zakupie mieszkania, jest oczywiście jego… cena. I o ile mieszkania z rynku wtórnego są (uogólniając i nie licząc oczywiście mieszkań o niskim standardzie) nieco droższe w porównaniu do tych z rynku pierwotnego, to na same ceny „na papierze” należy spojrzeć z jeszcze kilku innych perspektyw. Mimo tego bowiem, że mieszkania z rynku wtórnego są nieco droższe, to jednak po wykończeniu mieszkania z rynku pierwotnego, niemal na pewno przekroczymy cenę lokalu z drugiej ręki, już urządzonego. Po drugie zaś, należy wziąć pod uwagę ogromną różnicę w samym sposobie płatności za lokale- a to, w zależności od tego, na który rynek się zdecydujemy, znacząco się od siebie różni.
Rynek pierwotny czy wtórny? Zakup mieszkania za gotówkę
Przy zakupie mieszkania od dewelopera, najczęściej nabywamy nieruchomość w trakcie budowy, a czasem nawet na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Wówczas, nie płacimy z góry za całe mieszkanie, tylko wpłacamy transzami po około 10-30% całej kwoty na zakończenie poszczególnych etapów budowy (na przykład stan surowy otwarty, czy stan surowy zamknięty). Szczegółowa rozpiska harmonogramu płatności znajduje się w prospekcie informacyjnych, który jest nam dołączany do umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej.
Jeżeli zatem nabywamy nieruchomość za gotówkę i na bieżąco organizujemy środki na pokrycie kolejnych transz, „rozbicie” płatności na cały proces budowy jest zdecydowanie korzystnym rozwiązaniem. Kiedy bowiem nabywamy lokal z rynku wtórnego (najczęściej od osoby prywatnej), na tego rodzaju udogodnienie wynikające z ratalnej płatności, sprzedający niemal z pewnością się nie zgodzi. Jest to zatem istotny argument przemawiający na korzyść rynku pierwotnego.
Rynek pierwotny czy wtórny- zakup ze środków kredytowych.
Jednakże, kiedy nabywamy nieruchomość ze środków kredytowych, tutaj raczej rynek wtórny będzie dla nas łaskawszy. Dlaczego? Dlatego, że kupując nieruchomość z rynku wtórnego, kredyt uruchamiany jest dopiero po akcie notarialnym sprzedaży lokalu- i to wtedy zaczynamy ów kredyt spłacać. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera w trakcie budowy, zobowiązanie musimy zacząć regulować już przy pierwszej wpłaconej transzy, czyli często na rok czy półtorej roku przed fizycznym oddaniem nieruchomości w nasze ręce. Do tego należy doliczyć przynajmniej 2-3 miesięczny okres poświęcony na wykończenie mieszkania, za który już nie tylko ratę kredytu, ale i opłaty administracyjne do wspólnoty mieszkaniowej należy po prostu uiszczać.
Podsumowując kwestie płatności kredytowej za mieszkanie, warto zauważyć jedną rzecz. Powyższe minusy w kontekście rynku pierwotnego nie znajdują odzwierciedlenia w momencie, kiedy nabywamy od dewelopera lokal już wybudowany. Wówczas, rozliczamy się z deweloperem na zasadach podobnych, co na rynku wtórnym. I jest to zdecydowanie zaleta. Wadą jest oczywiście to, że nie możemy w takim układzie podzielić tych płatności tak, jak w przypadku zakupu mieszkania w trakcie budowy.
Na co się zatem finalnie zdecydować? Tutaj wszystko zależy od tego, kiedy musimy dokonać przeprowadzki. Co prowadzi nas do kolejnego, bardzo istotnego zagadnienia, czyli…
Gdzie kupić nieruchomość, gdy decyduje czas?
I to jest kolejna kwestia, którą należy rozważyć, wybierając mieszkanie. Jeżeli zależy nam na tym, aby jak najszybciej przeprowadzić się do nowego lokum, trzeba sobie uczciwe powiedzieć- rynek wtórny będzie tu jedynym, dobrym rozwiązaniem. I musi to być nie tylko mieszkanie z rynku wtórnego, ale i takie, które nie wymaga gruntownego, czasochłonnego remontu.
Pamiętajmy bowiem- nawet jeżeli zakupimy mieszkanie od dewelopera, które jest już gotowe do odbioru, to nadal będzie to lokal w stanie deweloperskim. Nowe mieszkanie trzeba będzie zatem wykończyć, a niezależnie od własnych preferencji dotyczących konkretnego stylu, należy założyć przynajmniej 2-3 miesiące prac ekipy wykończeniowej. W zależności od naszych indywidualnych potrzeb czasowych może się więc okazać, że rynek wtórny może być jedynym, rozsądnym rozwiązaniem. Tym bardziej, że nie zawsze deweloperzy dysponują wykończonym pod klucz mieszkaniem, w którym możemy zamieszkać w zasadzie od razu.
A co, jeżeli czas nie gra roli? Wykończenie mieszkania
Jeżeli jednak niespecjalnie nam się śpieszy i mamy zdecydowanie więcej czasu na przeprowadzkę, możemy swobodnie wybierać pomiędzy tymi dwoma sektorami nieruchomości. Daje nam to sporą dawkę elastyczności- przede wszystkim dlatego, że możemy wówczas nabyć nieruchomość również na wczesnym etapie budowy. Ma to szczególne znaczenie w momencie, kiedy chcemy urządzić nasze mieszkanie według w własnego projektu.
Wykończenie mieszkania z rynku pierwotnego i remont na rynku wtórnym
W przypadku rynku pierwotnego, sytuacja jest o tyle łatwiejsza, że posiadamy w zasadzie przygotowane do wykończenia mieszkanie. W przypadku zaś rynku wtórnego, nieruchomość do remontu trzeba najpierw przygotować. I niezależnie od tego, czy w mieszkaniu zostały meble po poprzednim właścicielu, czy też nie, będzie nas (albo ekipę remontową) czekał ogrom dodatkowej pracy.
Przygotowanie mieszkania do remontu to przede wszystkim usunięcie wszystkich mebli (w tym zabudowanych), wyniesienie starego sprzętu RTV/AGD, a także innych, ponadgabarytowych śmieci- chociażby dywanów czy starych wykładzin. Rzecz pozornie błaha, aczkolwiek zajmuje czasami nawet kilka dobrych dni i ogrom wysiłku- szczególnie, jeżeli nabyliśmy mieszkanie na wysokim piętrze w wieżowcu, a poszczególne przedmioty… nie mieszczą się do windy. To naprawdę sporo pracy! Do tego trzeba dołożyć wszelkiego rodzaju prace przygotowawcze, takie jak zdarcie starej podłogi, tapet czy pozbycie się kafelek i armatury łazienkowej.
Finalnie może się więc okazać, że remont mieszkania z rynku wtórnego będzie zdecydowanie bardziej czasochłonny i droższy, niż urządzenie mieszkania z rynku pierwotnego. Do tego może dojść wyrównywanie ścian czy framug, a także wymiana poszczególnych instalacji (np. elektrycznej). W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, cały ogrom tej pracy i dodatkowych kosztów nas po prostu omija.
Rękojmia i gwarancja- kolejny plus na konto rynku pierwotnego
Istotną kwestią związaną nie tylko z samym zakupem, ale i z wykończeniem mieszkania, jest pojęcie rękojmi i gwarancji. Opisywaliśmy je szerzej w tym artykule i w porównaniu rynku wtórnego z pierwotnym, to właśnie rynek pierwotny daje nabywcy zdecydowanie większe pole manewru.
Jak wiemy, rękojmia jest obligatoryjna, gwarancja zaś- nie. Nabywając mieszkanie od dewelopera, zarówno sam lokal, jak i części wspólne nieruchomości czy nawet usługa wykończeniowa (jeżeli taką zamówiliśmy), jest objęta rękojmią dewelopera. Mamy zatem kilka lat (w zależności od elementu, który uległ awarii) na roszczenie do dewelopera o usunięcie występujących usterek. Do tego, deweloper może również zaproponować własną gwarancję, a ponadto- elementy takie jak drzwi, okna czy grzejniki posiadają rękojmię i gwarancję producenta. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, szczególnie od osoby prywatnej, nie posiadamy takich udogodnień. Teoretycznie, rękojmia chroni nas w przypadku rynku wtórnego, ale wyegzekwowanie swoich praw od osoby prywatnej w zasadzie graniczy niemal z cudem.
Wady prawne i obciążenia nieruchomości
Tutaj znów- zdecydowany plus należy się rynkowi pierwotnemu. Zacznijmy przede wszystkim od tego, że deweloper w umowach deweloperskich zobowiązuje się do bezobciążeniowego wydzielenia lokalu mieszkalnego i przekazanie go nabywcy. Co więcej, ogromna ilość wad prawnych, które można zastać na rynku wtórnym, nawet nie ma możliwości powstania w kontekście lokalu od dewelopera. Dzieje się tak dlatego, że do momentu przeniesienia własności nieruchomości, lokal nie posiada… założonej księgi wieczystej. Zatem nawet fizycznie nie istnieje możliwość obciążenia nieruchomości służebnością lub umową dożywocia, bo te widnieją właśnie w księdze wieczystej. Dodatkowo, nabywców lokali od dewelopera chroni coraz bardziej rygorystyczna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana potocznie „ustawą deweloperską”. Dzięki niej, ryzyko jakichkolwiek uchybień w kontekście stanu prawnego nieruchomości jest w zasadzie zredukowane do zera.
Wady prawne na rynku wtórnym
W przypadku rynku wtórnego jednak, pułapek czyhających na potencjalnych nabywców jest tak naprawdę bardzo, bardzo wiele. To przede wszystkim kwestie związane z obciążeniem nieruchomości służebnością, umową dożywocia czy szeregiem innych ograniczeń. Mogą to być także zajęcia komornicze, a nawet kwestie związane z… prawem własności do nieruchomości. Szczególnie kiedy współwłaściciele mieszkania są w trakcie rozwodu i nie ma prawomocnego podziału majątku, może się okazać, że w wyniku zaniedbań sprzedających nieruchomość, w księdze wieczystej mogą być nieaktualne informacje, które mogą nas bardzo drogo kosztować.
Dlatego warto, nabywając nieruchomość z rynku wtórnego, zgłosić się po pomoc w ustaleniu stanu prawnego do kancelarii prawnej zajmującej się prawem obrotu nieruchomościami. Pomóc nam może także wykwalifikowany pośrednik, który zna szereg ustaw regulujących obrót mieszkaniami w Polsce. Należy tutaj wspomnieć o tym, że nabywając mieszkanie za pośrednictwem biura nieruchomości, jesteśmy obligatoryjnie objęci ubezpieczeniem OC pośrednika (zakup polisy OC jest ustawowym obowiązkiem agentów). Kopię polisy OC, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, otrzymamy jako załącznik do umowy pośrednictwa, którą podpisujemy z biurem w momencie podjęcia decyzji o współpracy.
Ciekawostki o rynku pierwotnym i wtórnym, o których mogłeś nie wiedzieć
Na koniec, warto też spojrzeć na kilka ciekawostek i niuansów związanych zarówno z rynkiem pierwotnym, jak i wtórnym. Poniżej szereg z nich, które mogą Ci pomóc w wyborze odpowiedniego lokum.
Rynek pierwotny:
- kupując mieszkanie od dewelopera na nowopowstałym osiedlu (szczególnie na obrzeżach miast i za miastem), możemy mieć problem z… pocztą! Kiedy nie zostały nadane adresy administracyjne, albo nawet nazwy ulic, w początkowych tygodniach po odbiorze mieszkania listonosz będzie miał ogromny problem z tym, aby co nas trafić
- każde mieszkanie kupione od dewelopera będzie miało wydzieloną księgę wieczystą (co nie jest regułą w przypadku mieszkania z rynku wtórnego)
- obecnie, mieszkania od dewelopera niemal zawsze budowane są w układach salon+aneks kuchenny. Trzeba mieć to na uwadze, że czasami jakiekolwiek przeróbki w celu uzyskania osobnej kuchni mogą być problematyczne, a nawet niemożliwe.
- cała nieruchomość będzie zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową
- obsługa notarialna transakcji jest relatywnie tania. Zapłacimy kilkaset złotych za umowę deweloperską, a następnie około 2000-3000 złotych za umowę przeniesienia własności
- kredyt hipoteczny uzyskuje się z reguły nieco dłużej, niż w przypadku rynku wtórnego- chociażby dlatego, że deweloper musi dostarczyć odpowiednie dokumenty do kredytującego nas banku. A praktyka pokazuje, że różnie z tym bywa- szczególnie w okresach wakacyjno-urlopowych
Rynek wtórny:
- w przeciwieństwie do rynku pierwotnego, nie każde mieszkanie z rynku wtórnego będzie miało (lub obecnie posiada posiada) wydzieloną księgę wieczystą. Możemy spotkać się również z tak zwanym „spółdzielczo-własnościowym prawem do lokalu”, które nie musi posiadać swojej księgi wieczystej (i obrót takim prawem jest jak najbardziej legalny)
- cała nieruchomość będzie zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową lub… spółdzielnię. Utrzymanie lokalu we wspólnocie jest najczęściej tańsze (bo nie wymaga opłacania całej grupy pracowników, tylko jednego zarządcę). Z drugiej jednak strony, spółdzielnia posiada jasną, zhierarchizowaną strukturę. W razie, gdyby zarządzanie budynkiem nie spełniało naszych oczekiwań, zawsze możemy złożyć skargę do kierownictwa spółdzielni lub nawet (przy odpowiedniej mobilizacji mieszkańców) wydzielić się jako wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli obsługuje nas zarządca przy wspólnocie, możemy go jednak zawsze… odwołać i zatrudnić nowego administratora
- obsługa notarialna transakcji jest relatywnie droga. Zapłacimy u notariusza nie tylko jego wynagrodzenie, ale przede wszystkim 2% podatku PCC (od czynności cywilno-prawnych), który jest największym kosztem przy umowie sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego. Do tego dojdą wpisy do księgi wieczystej i wypisy aktu (najczęściej około kilkuset złotych).
- na rynku wtórnym dużo łatwiej znaleźć mieszkanie w topowej lokalizacji- chociażby na rynkach, w centrum miast czy przy głównych ulicach.
Rynek pierwotny a wtórny – co wybrać?
Jak widać, zakup mieszkania rodzi wiele pytań, na które należy znaleźć własne odpowiedzi. Rynek mieszkań jest bowiem bardzo szeroki- i najlepiej z góry zaplanować pewne kwestie, aby wiedzieć, czego konkretnie poszukujemy. Pozwoli nam to zaoszczędzić ogromną ilość czasu podczas przeczesywania Internetu i wertowaniu poszczególnych ogłoszeń.
Warto również zawczasu odpowiedzieć sobie na podstawowe na pytania. Czy interesuje nas mieszkanie w ścisłym centrum miasta, czy może jednak w innej, konkretnej lokalizacji? Czy dopuszczamy zamieszkanie na starszych osiedlach, czy bierzemy pod uwagę tylko nowe budownictwo? Czy interesują nas nowoczesne rozwiązania architektoniczne, czy niższe koszty utrzymania? Za mieszkania w dogodnej lokalizacji, w nowej inwestycji i w podwyższonym standardzie zapłacimy… po prostu więcej. I na to również trzeba się odpowiednio przygotować.
Warto pamiętać także o tym, że za zakupem od dewelopera przemawia przede wszystkim rękojmia za wady mieszkania. Nowe mieszkanie to pewnego rodzaju poczucie bezpieczeństwa (również formalno-prawne), którego zakup nieruchomości używanej niestety nam nie gwarantuje. Z drugiej strony, na rynku wtórnym możemy wynegocjować dużo lepszą cenę mieszkania.
Przede wszystkim jednak, należy podejmować decyzje zakupowe adekwatnie nie tylko do własnych potrzeb, ale i możliwości finansowych. Jeżeli wspierał nas będzie kredyt hipoteczny, odwiedźmy doradcę kredytowego jeszcze zanim zaczniemy oglądać konkretne inwestycje deweloperskie lub nieruchomości z rynku wtórnego. Unikniemy niepotrzebnych rozczarowań, a także zaoszczędzimy sporą ilość czasu, co może okazać się kluczowe szczególnie w sytuacji, kiedy musimy relatywne szybko znaleźć nowe lokum.
