Ustawa deweloperska

Kiedy planujemy zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, często zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób chronione są nasze środki, które wpłacamy na konto dewelopera. W jaki sposób zabezpieczana jest budowa na wypadek niepowodzeń dewelopera, jego kłopotów finansowych, czy nawet upadłości całego przedsiębiorstwa. Odpowiedź na wszystkie te pytania odnajdziemy w tak zwanej ustawie deweloperskiej – czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Szczegółową analizę tego aktu prawnego, który reguluje działalność deweloperską w Polsce, znajdziecie poniżej. Czego konkretnie się dowiesz?

co to jest ustawa deweloperska
kiedy weszła w życie
kogo dotyczy
kiedy nie obowiązuje
zmiany w ustawie w 2021 roku

Co to ustawa deweloperska?

Tak naprawdę ustawa deweloperska była odpowiedzią na pewnego rodzaju potrzebę rynkową. A dokładnie – potrzebę uregulowania problematyki związanej z działalnością firm budujących lokale mieszkalne i domy jednorodzinne. Tej państwowej interwencji nie można się w zasadzie dziwić – potrzeby mieszkaniowe są jedną z bazowych potrzeb obywateli, którą organy administracji państwowej muszą mieć na uwadze. I w związku z tym, między innymi od warunków panujących w branży deweloperskiej, zależy komfort życia milionów Polaków. Tym bardziej, że pierwsza dekada XXI wieku była pewnego rodzaju chaotyczną sinusoidą – niektórzy klienci byli bowiem bardzo zadowoleni ze świadczonych usług i przebiegu współpracy z deweloperem. Z drugiej strony zaś – media systematycznie obiegały informacje o nierzetelnych deweloperach, którzy nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań, często w rażący sposób działając na niekorzyść swoich klientów.

Skrajnościami, których zaczęło przybywać w 2008/2009 roku, były oczywiście upadki zarówno mniejszych, średnich jak i dużych deweloperów. Ogromna liczba osób pozostała w wyniku tych rynkowych perturbacji nie tylko bez obiecanych lokali, ale i bez pieniędzy, które zostały przelane deweloperowi na poczet budowy ich wymarzonego „M”. Oczywiście ogromny wpływ na tego typu sytuacje miał globalny kryzys, który we wcześniej wspomnianych latach 2008/2009 spustoszył światowe rynki i giełdy.

Ustawa deweloperska – kogo dotyczy?

Ustawa deweloperska obowiązuje wszystkich przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązują się do wybudowania, a następnie bez obciążeniowego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Niezależnie zatem od tego, czy działalność deweloperska jest prowadzona w ramach spółki, czy też przez spółdzielnie lub inne podmioty – ustawa deweloperska obowiązuje wszystkie z nich. Ochroną z niej wynikającą objęte są wszystkie osoby fizyczne, a obowiązki stron umowy deweloperskiej są ściśle regulowane przez ustawę.

Ustawa deweloperska – kiedy weszła w życie?

Po raz pierwszy, ustawa deweloperska została uchwalona w 2011 roku, wywołując żywiołowy entuzjazm wśród ekspertów do spraw nieruchomości, a także samych klientów. Ustawa miała być swoistym panaceum na wszelkie systemowe dolegliwości rynku, przez które środki wpłacane na konto deweloperów nie były odpowiednio chronione. Ustawa wprowadziła zatem szereg obowiązków, z których większość spoczywa na deweloperach po dzień dzisiejszy.

Kiedy nie obowiązuje ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska nie obowiązuje w przypadkach, kiedy to nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest inny podmiot, niż osoba fizyczna. Trzeba jednak pamiętać, że nawet będąc osobą fizyczną, wiele aspektów z ustawy deweloperskiej przestaje obowiązywać w momencie uzyskania przez inwestycję pozwolenia na użytkowanie. Wówczas, dewelopera przestaje obowiązywać chociażby prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Może Cię zainteresować:

Kwestia pierwsza – rachunki powiernicze

Jedną z głównych rewolucji rynkowych, z którą musieli zmierzyć się deweloperzy, był obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Czym różniły się one od standardowego rachunku bankowego dewelopera? Przede wszystkim tym, że deweloper nie miał bezpośredniego dostępu do zgromadzonych tam środków wpłaconych przez klientów, aż do momentu zakończenia odpowiedniego etapu budowy (w przypadku prowadzenia otwartego rachunku powierniczego).

Z tego też powodu, całe zadanie inwestycyjne było dzielone na kilka etapów. Począwszy od ukończenia fundamentów, poprzez stan surowy otwarty czy stan surowy zamknięty, całość prac budowlanych musiała być podzielona na poszczególne sekwencje. Klient, otrzymując jeden z najważniejszych dokumentów związanych z zakupionym lokalem, czyli prospekt informacyjny, dostawał wszystkie te informacje dokładnie i szczegółowo opisane. Co więcej, jego harmonogram wpłat był właśnie ściśle skorelowany z postępami na budowie.

Jeżeli zatem budowa trwała przykładowo półtora roku, klient płacił transzami za konkretny etap inwestycji, najczęściej co kilka miesięcy. Oczywiście, jeżeli klient nabywał mieszkanie w momencie pewnego zaawansowania prac budowlanych, musiał zapłacić za ukończone prace, w związku z czym pierwsza transza była dość pokaźna. Miała ona zrekompensować deweloperowi już podjęte i ukończone etapy inwestycji, które były przecież widoczne gołym okiem. Co więcej, należy zaznaczyć, że bank prowadzący otwarty rachunek powierniczy dewelopera, po zakończeniu każdego etapu budowy dokonywał weryfikacji postępów prac. I dopiero po ich zatwierdzeniu wypłacał przedsiębiorcy określone sumy, które były zwalniane właśnie z rachunków powierniczych.

Rachunek powierniczy

Jak dokładnie działa i jakie mamy rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych?

Temat rachunków powierniczych z reguły pojawia się wielokrotnie w trakcie współpracy z deweloperem. Wyjątkiem jest jedynie zakończona budowa, która uzyskała pozwolenie na użytkowanie – czyli pełnoprawną zgodę na korzystanie zarówno z lokali, jak i części wspólnych. Wówczas, rachunki powiernicze, jak i umowa deweloperska przestają nas obowiązywać. Zamiast wpłacać pieniądze na mieszkaniowe rachunki powiernicze, środki trafiają bezpośrednio do dewelopera. Dlaczego tak się dzieje? Oczywiście dlatego, że rolą rachunków powierniczych jest zabezpieczenie kupujących chociażby przed upadłością dewelopera, czy też niewywiązania się przez z niego z zaciągniętych zobowiązań względem nabywców. Kiedy jednak budowa została ukończona i z lokali można swobodnie korzystać – taka ochrona nie jest już potrzebna. I jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania gotowego do odbioru, wówczas przelewamy kwotę za lokal bezpośrednio na konto dewelopera, a zamiast umowy deweloperskiej obowiązuje nas umowa przedwstępna, a następnie – umowa sprzedaży nieruchomości.

Jak już wiemy, rachunek powierniczy ma za zadanie zabezpieczyć środki nabywców lokali mieszkalnych przed ewentualną upadłością dewelopera, czy też intencjonalnego, nierzetelnego działania. Na wstępie należy zaznaczyć, że wyróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych. Są to otwarte, oraz zamknięte rachunki powiernicze. Co daje każdy z nich, jakie są między nimi różnice, a także jaki rodzaj rachunków jest najbardziej korzystny dla nabywcy?

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy sprawia, że deweloper uzyskuje z banku środki za każdy, zakończony etap inwestycji deweloperskiej. Inspektor Nadzoru Budowlanego udaje się na budowę po zakończeniu konkretnego etapu inwestycyjnego – na przykład może być to stan surowy otwarty, bądź stan surowy zamknięty. Kiedy stwierdzi, że w budowie nie ma żadnych uchybień, bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki nabywców za dany etap inwestycji, a wypłacone w ten sposób środki mogą służyć deweloperowi wyłącznie do realizacji budowy. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy przyjmuje trzy podstawowe wersje. Jest to rachunek z zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub bez żadnych zabezpieczeń. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zapewnia większą, w porównaniu do zamkniętego, szansę na pozytywną finalizację procesu deweloperskiego. Deweloper może bowiem korzystać ze środków, które zwalnia bank w trakcie procesu budowy. Jest zatem znacznie mniejsza szansa na to, że dewelopera spotkają problemy finansowe w trakcie realizacji całego przedsięwzięcia.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy różni się od otwartego tym, że deweloper ma dosłownie „zamrożone” środki, które wpłacają na jego rzecz nabywcy, aż do momentu przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmusza to dewelopera do gigantycznego zaangażowania finansowego, które pozwoli na ukończenie budowy bez korzystania ze środków, które są zgromadzone na koncie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W alternatywnym rozwiązaniu – zmusza dewelopera do zaciągnięcia nierzadko kosztownego kredytu.

Niezależnie jednak od formy finansowania, zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy zwiększa niestety szansę na upadłość przedsiębiorcy – nie może on bowiem korzystać z wpłat klientów, nawet po zakończeniu konkretnego etapu budowy. W przypadku upadłości dewelopera, środki zgromadzone na rachunku służą do ukończenia budowy. Jeżeli zdecydujemy się na rozwiązanie umowy deweloperskiej, wówczas zgromadzone na rachunku środki również trafiają na nasze konto.

Ustawa deweloperska 2021 – jakie zmiany?

W połowie 2021 roku, a dokładnie 30 czerwca, w Dzienniku Ustaw opublikowana została nowelizacja ustawy deweloperskiej. Obejmuje ona kilka, bardzo istotnych zmian dla deweloperów, które zaczną obowiązywać od 1 lipca 2022 roku – czyli dokładnie rok po opublikowaniu nowelizacji. Zmiany te mają na celu uregulowanie rozmaitych kwestii, które dotychczas były pomijane w ustawie w jej dotychczasowym brzmieniu, a które mają za zadanie jeszcze bardziej ochronić nabywców lokali. Zmian jest wiele, a obejmują one przede wszystkim:

uregulowanie umowy rezerwacyjnej
powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
kwestie dotyczące rachunków powierniczych, współpracy z bankiem i dodatkowych formalności

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej

Dotychczas, jednym z pierwszych kroków, które były podejmowane w przypadku decyzji klienta o zakupie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, było zawarcie tak zwanej umowy rezerwacyjnej. Jej treść była uzgadniana z klientem na zasadzie swobody zawierania umów i była dotychczas umową nienazwaną. Zazwyczaj polegała ona na wycofaniu przez dewelopera z dostępnej oferty wybranego przez klienta lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Klient uiszczał określoną wpłatę, a następnie umawiano umowę deweloperską w kancelarii notarialnej. To, co zmieni nowelizacja, to właśnie kwestia umów rezerwacyjnych. Umowy rezerwacyjne mają być od teraz uregulowane kilkoma, ważnymi aspektami. Po pierwsze, umowa ta będzie musiała być zawarta na czas określony i w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

To, co jednak chyba najistotniejsze dla nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego to fakt, że opłata rezerwacyjna będzie wynosiła maksymalnie jeden procent wartości nieruchomości, którą deweloper zadeklarował w prospekcie informacyjnym. To swoiste novum, ponieważ dotychczas nieuregulowana żadnymi przepisami umowa rezerwacyjna często zawierała zapisy o wyjątkowo wysokiej opłacie rezerwacyjnej – wynoszącej nierzadko kilka, a nawet kilkanaście procent wartości nieruchomości.

Druga najważniejsza (i również korzystna dla konsumentów) informacja to fakt, że opłata rezerwacyjna musi być przez dewelopera zwrócona klientowi w przypadku nieuzyskania przez niego pozytywnej decyzji kredytowej. Jest to bez dwóch zdań prokonsumencka zmiana, bowiem zdarzały się przypadki, w których deweloperzy nie zwracali w takich przypadkach opłat rezerwacyjnych. Dotychczas nie było takiego obowiązku i osoby, które czuły się pokrzywdzone tego typu praktykami, sprawiedliwości mogły dochodzić jedynie przed sądem cywilnym, powołując się chociażby na abuzywność zapisów umowy rezerwacyjnej. Zwrot opłaty rezerwacyjnej należy się również w przypadku, gdy deweloper nie dochowuje szczególnej staranności w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy, lub w przypadku, gdy deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub w obowiązujących do niego załącznikach i jednocześnie nie poinformował o tym klienta. W tym ostatnim przypadku deweloper jest zobowiązany do zwrócenia dwukrotności opłaty rezerwacyjnej.

Oprócz tego, ustawa przewiduje szereg elementów, które powinny pojawić się w opisywanym dokumencie. Umowy rezerwacyjne będą musiałby zawierać takie informacje, jak chociażby: oznaczenie stron, cenę lokalu, wysokość opłaty rezerwacyjnej, szczegóły na temat samej nieruchomości (powierzchnia użytkowa, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego itp.), a także czas wycofania jej z oferty dewelopera.

To, co wskazują eksperci, to fakt, że w ustawie zabrakło minimalnego i maksymalnego okresu trwania umowy rezerwacyjnej. Ma to znaczenie zwłaszcza w sytuacji, kiedy to nabywca ubiega się o kredyt hipoteczny. Teoretycznie, nowa ustawa deweloperska ma mu zagwarantować potrzebny czas rezerwacji lokalu, niezbędny do uzyskania środków kredytowych. Jeżeli jednak brakuje jasno określonych widełek trwania umowy i strony muszą go ustalić samodzielnie, pojawia się skądinąd uzasadniona obawa, że swoboda w ustaleniu czasu trwania umowy może powodować sytuacje konfliktowe – szczególnie, że procedury dotyczące decyzji o kredycie wyglądają zupełnie inaczej w każdym banku. Co więcej, czas niezbędny do organizacji dokumentów może różnić się w zależności od konkretnej osoby ubiegającej się o kredyt, a nawet od takich niaunsów, jak chociażby okres urlopowy czy zwolnienia lekarskie pracowników banku. Te pozornie błahe kwestie mogą finalnie znacznie wpłynąć na czas realizacji całej procedury kredytowej – to samo dotyczy chociażby uzyskania niezbędnych zaświadczeń o osiąganych dochodach od pracodawcy, czy też od czasu wypełnienia, podpisania i dostarczenia przez dewelopera niezbędnych dokumentów.

Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to kolejne prokonsumenckie rozwiązanie, mające na celu jeszcze większe bezpieczeństwo nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Instytucja ta będzie pewnego rodzaju funduszem, na koncie którego deweloperzy będą przelewać równowartość jednego procenta od każdej wpłaty, której dokona klient w ramach podpisanej umowy deweloperskiej na otwarty rachunek powierniczy (lub w ramach wcześniej wspomnianej umowy rezerwacyjnej). Ma to być dodatkowe zabezpieczenie nabywców w przypadku kłopotów finansowych dewelopera. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wartość wpłaty wynosić będzie 0,1% jej wartości.

Zmiany dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, współpracy z bankami i dodatkowych formalności

W kontekście rachunków powierniczych deweloperów czeka również kilka istotnych zmian. Pierwszą z nich będzie konieczność uruchomienia go w momencie zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. W praktyce zatem oznacza to, że deweloperzy będą musieli znacznie wcześniej dopełnić szeregu formalności, które są niezbędne do uruchomienia rachunku powierniczego w banku. W związku ze wzrostem liczby formalności, wzrosną także opłaty dotyczące chociażby kredytów inwestycyjnych, o kosztach prowadzenia rachunku powierniczego nie wspominając.

W kontekście dodatkowych formalności względem klienta, jedną z nich będzie konieczność rozszerzenia prospektu informacyjnego o dodatkowe elementy – takie jak na przykład szkic osiedla, czy też opisanie wszelkiej zabudowy w najbliższej okolicy, która przecież może istotnie wpływać na codzienne funkcjonowanie osiedla. Do tego spotkamy się również z rozszerzeniem ochrony nabywców lokali gotowych do odbioru, a także pomieszczeń pomocniczych, takich jak komórka lokatorska czy miejsca postojowe w podziemnych garażach.

Ustawa deweloperska – podsumowanie

Ustawa deweloperska jest dokumentem, który ponad dekadę temu miał na celu uregulowanie rynku pierwotnego. Przez dekadę jej obowiązywania trzeba przyznać, że spełniła swoją rolę doskonale. Mimo tego, wraz ze zmieniającymi się realami, potrzebna była jej nowelizacja, które wejdzie w życie już w przyszłym roku. Sam tryb zawierania umów deweloperskich co prawda nie ulegnie zmianie, aczkolwiek zmiany odczują przede wszystkim deweloperzy. Klienci zostaną objęci szerszą ochroną, co powinno przełożyć się na jeszcze wyższy poziom zaufania do deweloperów.

Sprawdź nasze aktualne inwestycje mieszkaniowe: